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（续上）這段時間因為自己想在深圳買房子, 所以也特別關注房市的狀況.

看到大家對房價高漲的態度, 從民間到政府都擺出"憤怒"的態勢, 一副見不得別人好的樣子, 讓我覺得很驚訝.
感覺大家從改革開放到今天, 面對從共產主義慢慢接近"資本主義"的新時代, 很多人的心態似乎還沒有準備好.

在台灣, 有錢人住豪宅很正常, 例如台北市有個叫"帝寶"的樓盤, 買一套就要約台幣1~4億.(人民幣2500萬~1億)
但也沒有聽到有人去罵這些"有錢人"吧.
我們這些"普通人", 就任份地住一般的房子. 帝寶要開盤賣的時後, 我們這些"普通人"不會不自量力跑去看這個樓盤.
如果買不起台北市區的房子, 就到台北縣去買(類似深圳的關內與關外).
如果連台北縣都買不起, 就用租的.
如果連租都租不起, 在台北混不下去, 就回老家去過日子.
如果硬逼自己在台北市區買房子, 然後一輩子當"房奴", 也是很多人的選擇.
如果也想當有錢人住豪宅, 自己就要開始更努力打拼, 闖出一番大事業.
這是每個人的自由選擇.

一個正常的社會本來就是這樣, 大家是立足點平等的.
在金字塔的頂端是少數的有錢人, 平民百姓當然是多數人.
有錢人也許比我們努力, 也許比我們聰明, 也許比我們敢冒險, 也許祖先積了比較多的德.

當我們在快樂地過五一假期, 四處遊玩的時後, 也許該想想, 那些有錢人可能還在努力的工作或正在充實自己的能力.
我想, 政府該給人民的, 只要一個"立足點平等"的環境就夠了. 剩下的, 就是每個人民自己的選擇. 一分努力, 就有一分收穫. 想過什麼日子, 就要相對的付出.
如果用公權力, 強迫要大家變成"齊頭式"的平等, 那學生何必努力用功? 入了社會又何必努力打拼?

同樣的生活態度, 我相信在香港, 在美國, 也都是一樣.


我平日就有在研究各種"理財"知識,
股票, 期貨, 基金, 利率, 房地產, 一直都是國際常用的"投資理財"工具.
隨著風險高低, 獲利也各有高低. 穫利程度要依靠對各種經濟數據的分析與預測.
大家一定要理解"複利"的力量!!
例如五一期間, 少出去玩一次, 省個1000元, 只要把它拿去投資,
a. 假如每年可以固定有20%的回報率, 第二年變1200元, 第三年變1440元, ....  35年以後(退休的時後), 當時的1000元就已經變成了59萬元. ( 1000*(1.2^35次方) = 59萬)
b. 如果一年回報率達100%, 也就是2倍的話, 第二年變2000元, 第三年變4000元, ... 第35年的時後, 就是 343兆元了 ( 1000*(2^35次方) = 343兆)

是不是很誇張呢?!
上面的計算, 還只是投資1000元而以. 事實上, 我們可以每個月存一點錢下來不斷地做投資.
想一年獲利20%很容易, 投資基金就很容易達成.
想一年獲利100%比較不容易, 也許要投資股市, 要努力做很多市場分析的功課.

我再簡單問大家一個問題, 請問現在房貸的利率升息了, 你會不會選擇提前還款?
如果你回答yes, 我只能說, 你的財富恐怕永遠不會增加了.
就算貸款利率是年息6%,
以現在新西蘭幣的定存, 就可以達到7%.
假如"匯率"不變的話, 我們就有1%的利差, 因此不要說還錢給銀行了. 相反的, 能跟銀行借多少就拼命借, 借來放新西蘭的定存, 就可以白白讓你賺1%.
更何況, 我預測新西蘭幣今年還會小幅升值.

我不是鼓勵大家去放定存, 而是要提醒大家, 只要平常做一點功課, 你就可以讓你手上資金的投資回報率, 輕鬆地打敗房貸利率6%.  因此, 為什麼要急著還呢?
那些有錢的打老闆, 就是想通這個道理, 所以很善於向銀行借錢來投資, 用錢來賺錢. 只要投資的回報率高於貸款的利率, 就是划算的.

回頭看看房子要買還是不買的問題, 其實現在房價既然高漲, 租金卻沒有上調, 每個人就應該要算一算, 也許用租的反而划算(房貸利率6%, 租金卻可能只有5%).
然後把首付款省下來, 好好做投資. 或許反而也是一個更聰明的選擇.


我說這麼多, 只是想要提醒大家, 其實不必去仇視那些"有錢人", 事實上, 每個人都可以當"有錢人".
就看你自己是不是願意放棄眼前的享受, 把錢存下來, 並且有沒有努力學習"理財", 花時間精力去學習, 研究, 以及計算如何投資.
這是每個人的選擇.
如果只是貪圖眼前的享受, 又不願意好好學習理財與投資, 那仍然是自己的心干情願的選擇. 豈能怪別人賺得比我們多呢?

五柳先生
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[转] 从房地产最新数据看深圳房价快速增涨的原因兼论深圳未来（近期）房市趋势


一. 一季度最新数据表明深圳新商品住宅供应紧张加剧，造成价格大幅度快速增涨

   今年一季度，深圳商品房销售面积出现较大幅度下降，销售面积为208.50万平方米，同
比减少11.7％，其中商品住宅销售面积179万平方米，同比下降12.63％。那么，是不是真的
象深圳国土房产局《2006年第一季度深圳市土地市场动态监测分析报告》中所说的住宅有效
需求已呈现明显下降趋势呢？

    让我们来看看另外三组数字。在今年第一季度商品住宅销售面积比去年下降12.63%的同
时，商品房批准预售面积出现大幅减少，本季度我市商品房批准预售面积累计为109.77万平
方米，同比下降15.84％，其中住宅批准预售面积93.64万平方米，同比下降15.81％，从今
年一季度的数据来看，住宅批准预售面积与实际销售面积的比例为1∶1.9，在短期内造成了
深圳新商品住宅供应紧张加剧；同时，截至2006年3月底，我市住宅空置面积为73.14万平方
米，与去年同期相比下降了19.48％，在近期商品房市场需求持续旺盛的形势下，空置商品
房的消化速度进一步加快；另外，今年一季度，二手住宅交易面积总量为158.8万平方米，
同比增长26.47％，在深圳二手房交易与新房交易面积的比例由04年的0.59∶1上升为2005
年0.66∶1后，今年一季度，这一比例增至0.88∶1，二手房交易面积与新房交易面积逐渐接
近。这三组数据都在一定程度上说明了新商品住宅供应紧张造成深圳新商品住宅价格大幅度
上升，并且市场对一手商品住宅的过剩需求不得不转往二手住宅市场，使得二手住宅销售大
增。因此，在第一季度，新商品住宅不是有效需求下降了，而是供应脱节造成了较为严重的
供不应求，从而使得第一季度房价在05年房价突飞猛进之余，继续飞涨，上升到8126.14元
／平方米，同比涨幅竟然达到了25.63% ！而且这个升幅还只是加权平均升幅，如果细分到
关内外，同比升幅就更加大了，关内均价10313.89元， 同比上升35.46%，关外均价6170.29
元，同比上升27.54%。如果这种上升幅度持续全年的话，结果不但是普通老百姓不能接受
的，也是政府不能承受也不敢承担的。

二.    第二季度深圳房价增幅将有所减缓

2005年，深圳商品住宅销售面积901.13万平方米（一手商品住宅，以下同），仍然保持近年
来稳步增长的态势，从2003年的811.9万平方米，增长到2004年的849.21901.13万平方米，
再到05年的901.13万平方米。与此相反的是，2005年住宅批准预售面积711.58万平方米，同
比下降11％，同时2005年住宅空置面积同比下降49.58%， 由03年的161.02万平方米下降到
04年的138.5万平方米， 再下降到05年的69.65万平方米，这是深圳连续三年住宅空置面积
大幅度下降。

由以上数据可得出深圳近年来每年一手商品住宅的市场需求量大致在800-900万平米左右，
平均每季度需求大约在200-225万平米左右，06年第一季度的一手商品住宅供应紧张（住宅
批准预售面积只有93.64万平方米，销售面积179万平方米，同比分别下降15.81％和
12.63％）造成的众多开盘即收盘的哄抢现象也一定程度上证实了这一点。
那么，第二季度深圳商品住宅市场是否仍然会象第一季度那样房价保持急剧飚升的态势呢？
让我们来看看两组最新数据。

首先，深圳楼市终于在第二季度开始的4月份，迎来了供应的高峰。据深圳市国土资源和房
产管理局的官方网站公示，仅4月份，深圳市一共批准预售的商品住宅面积就高达944360.15
平方米，总套数为7540套，与去年持平，高于04年4月的住宅批售面积782722.05平方米，超
过了今年一季度商品住宅批售面积（93.64万平方米）的总和，其中，关外两区的住宅批准
预售面积所占比重为72.82%，批准预售套数所占比重近8成。虽然这个放量数字相对于楼市
的火热仍然偏于保守，但总算有所进步。

其次，我们来看一看建设部的一则最新消息，前天（2006年5月14日）新华网发布了建设部
发言人的权威消息，据这位发言人介绍，截至4月底，40个重点城市可售商品住房面积总量
达到12000万平方米、100万套，而且不同套型面积段可售住房都有供应，其中北京1830.5万
平方米、12.7万套，成都276.6万平方米、2.9万套，深圳235.4万平方米、2.2万套，大连
229.2万平方米、2.1万套。深圳可售商品住房面积总量235.4万平方米是个什么概念呢？就
是大约相当于深圳一个季度的新商品住宅的销售总量（去年也就是2005年第二季度新商品住
宅销售总量为223.05平米），供应很充足说不上，但情况肯定要比第一季度的形势要强不
少，不至于一点家底都没有。

因此，本人认为，在第二季度，深圳新商品住宅供应紧张相对于第一季度将得到一定程度的
缓解，特别是关外，商品住宅供应总量无论相较去年同期还是第一季度，都有较大幅度的增
长，估计新商品住宅售价将难以维持一季度的高速涨幅。

三. 二手住宅市场取代一手市场成为特区内主要商品住宅供应市场，并将逐渐成为特区内住
宅价格的风向标

2005年全年二手商品住宅交易面积为595.67万平方米，比04年年同期增长25.53％，与新房
交易面积的比例为0.66︰1,相对于04年的0.59︰1，二者交易面积也逐渐接近，而到了2006
年的第一季度，，二手住宅交易面积为158.8万平方米，同比增长26.47％，二手房交易与新
房交易面积的比例在05的基础上继续增至0.88∶1，其中关内成交约占全市总量的7成，关外
约占3成。与此相对应的是深圳连续三年关内不批新的住宅用地之余，又宣布2006年全市计
划新增供应商品住宅用地104.1万平方米，虽然同比05年增幅达30％，但全部新批土地都在
关外，至此深圳特区内连续四年没有新批准住宅用地。

二手成交的迅速放大，主要推力是关内新房供应量减少，价格上升迅猛，以及新房可选择性
越来越小，想在关内置业的人群不得不将目光转向二手市场寻找合适的物业。 一季度关内
二手住宅商品成交面积约为110万平方米，已经超过了关内 一手商品住宅84万平方米的成交
面积，二手住宅市场已经正式取代新商品住宅市场成为了特区内商品住宅交易的主角。 随
着前些年批出的有限住宅土地陆续的开发和发售，特区内的土地资源除城中村改造以及部分
工业用地的改变用途等外，基本没有新的可供开发的住宅用地，特区内新商品住宅的可销售
面积将越来越少，二手住宅市场在特区内住宅市场的比重将越来越大，接替新商品住宅成为
特区内住宅房价的风向标。

四. 首次置业者购买关外和二手住宅将成为主流趋势

去年深圳共销售新商品住宅100024套，平均每套新商品住宅的价格为634253元（平均套建筑
面积90平米），平均单价7040元/平米，今年第一季度这两个数字又上升到715551
元/套和8126元/平米，这对于准备进行首次置业的广大无房准业主来说，是较为吃力的。

家庭年收入没有达到10-12万元甚至以上的或者家庭储蓄没有达到足以一次性付完房款的普
通家庭很多是无法负担这个房价的。因此，许多有着急切购房需要的准备进行首次置业的家
庭开始将目光转向了价格较为便宜的关外和二手房市场。第一季度深圳二手住宅交易量接近
新商品住宅交易总量，以及特区内二手住宅交易总量超越新商品住宅交易量也从侧面证实了
这一点。

今年第一季度，关外新住宅商品均价为6170元/平米，按照平均每套住宅建筑90平米计算，
平均每套住宅价格为555，300元，对于年收入为8-10万的家庭，购买尚不至于吃力。由于众
所周知的原因，国土房产局的二手房交易统计价格很难反映二手住宅市场的真实成交价格，
我这里只能采用中原地产关于深圳二手房市场住宅价格作为参考。2006年第一季度，根据根
据深圳中原全市100余间分铺的成交统计，宝安区二手住宅均价为4897元/平米，龙岗区二手
住宅均价为4582元/平米， 按照平均每套住宅建筑90平米计算，平均每套住宅价格分别为
440，730元（宝安区）和412380元（龙岗区），较适合年收入6-7万的家庭自住购买需要。
至于家庭月收入在5000元以下的还未在深圳拥有自己的物业的低收入家庭，在目前的房价下
大部分确实不太适合购买新房或较新的二手住宅；但一些房龄较老，面积偏小，位置不在热
门区域的十几二十几万的老房子，如果确实有着迫切的自住购买需求，经济能力又可以负担
的起的话，也可以考虑购买，而且由于历史原因，这些房子在深圳也不是少数（例如布吉的
德新花园，龙珠花园，八卦岭的小户住宅旭飞花园等等可以满足一部分低收入者的自住购房
需求。

大部分首次置业者（其中有相当一部分家庭年收入是低于8万的）把置业目光转向关外其实
与自己的喜好无关，如果经济能力允许的话，其中的很多家庭仍然是想置业关内的，置业关
外是因为关内无论一手还是二手住宅的均价都已经不是大部分首次置业者所能负担的了，完
全是购买力使然，并不是目前的关外交通配套和治安管理等有了什么较大的改善，当然数年
后不排除政府的重点改造使关外的交通和治安等配套问题有望得到大的改善。

五. 部分片区楼市泡沫开始出现, 是否出现大范围的泡沫和崩盘危险取决于大众跟风投机行
为的多少

说了这么多，终于到了考较真功夫的部分了。在谈到楼市是否存在泡沫之前，要先说一说商
品住宅价格的决定因素。按照主流经济学（不是中国的主流经济学家）的观点，市场价格首
先是由供求关系决定的，其次是购买力也就是消费能力，最后才是成本。

从前面的相关数据可以看出，在最近三年深圳新商品住宅销售面积连续三年稳定增长的同
时，2005年住宅批准预售面积却同比下降11％，只有711.58万平方米，并且在今年第一季度
延续了这个态势。这个结果直接导致了05年至今住宅房价的飞速上涨。

2005年，深圳新商品住宅平均单套价格为634253.13元，而同时根据深圳市统计局600户城市
住户（含非户籍家庭）抽样调查，2005年深圳居民人均可支配收入为21494.40元，如果按照
每户家庭人口数为3计算，深圳家庭（含非户籍家庭）平均可支配年收入为64483.2元，新商
品住宅平均价格与家庭年可支配收入的比例为9.84：1，为国际标准4-6：1的的大约2倍。
很多人对国际标准不以为然，确实也是，本来这只是某些学者的观点，是不是国际标准还确
实有待商议。那我就拿国际上城市地位与深圳相近，外来人口较多，并且持续有新移民涌入
的城市的情况与深圳做对比，这就是加拿大的第二大城市，也是很多亚洲移民的首选移民城
市温哥华。2003年溫哥華的平均家庭税前年收入為46,500加元，考虑到加拿大的平均税率是
28%，那么溫哥華的平均家庭可支配收入则为36，270加元，而2003年温哥华单套商品住宅的
平均價格為285,400加元，新商品住宅平均价格与家庭年可支配收入的比例为7.87：1。由此
可见，深圳的房价收入比即便是与相似的国际性大城市房价收入比也是偏高的，但还不至于
偏离到完全离谱的状况。这也是广大购房者（包括自住购买者和投资购买者）一边高喊房价
太贵，一边仍然有一定能力购买新商品房的原因。

   至于商品住宅的成本在如今的卖方市场确实不是房价定价的主要因素，在供不应求和消
费能力还远称不上枯竭的现在，深圳住宅的建安绿化和税费杂费等总成本普遍不到售价的
70%，如果再加上发展商自有资金率偏低的因素，房地产开发存在暴利或者是高利润也就不
足为奇了。

因此，判断市场是否存在泡沫并不是简单的靠看住宅售价的高低，而是要看购房需求的真实
性，供不应求的需求是否是真实的。如果购买的住宅是用于自住或度假休闲，只要负担的
起，那么价格再贵，也不是泡沫，而是真实的需求；如果按揭购买的住宅是用于投资出租，
并且确实租的出去，租金年回报率高于贷款利率，或者一次性付款买房出租，那么这样的需
求也不是泡沫；因为预期可获得将来的快速增值而非自住或出租性质的购买住宅用于转卖获
利，房屋处于空置状态并且资金主要来自于按揭贷款的投机购房，则属于标准的泡沫（一次
性付款购买用于转卖获利的空置住宅不在此列），因为这种需求并不是建立在切实的投资回
报而是建立在预期获利的基础上，并且很多投机者并不具备相应的资金实力足以长期还
贷， 一旦市场价格大幅度下跌，投机者无法套现获利，金融机构的坏帐风险会大大增加，
对社会经济造成危害。

从目前的情况来看，深圳投机购房比例相对较高也就是存在较多泡沫的区域主要集中在宝安
中心区的大部分楼盘，龙岗中心区新开盘的楼盘，红树湾区的部分楼盘以及其它区域如坂雪
岗和龙华的一些零星楼盘。之所以将较多相对豪宅价格还不是很贵的关外待发展区域（其中
一些地方也确实是深圳的重点规划区域如宝安中心区）的楼盘列入泡沫范围，是因为很多楼
盘三、四年内购买者入住的比例都不会很大，很多人不但是投机购买，而且事实上就算是想
变为出租也难在近三年内获得理想的出租回报，而且投机参与人很多也是普通大众，无论心
理和财力承受能力都比较差，抵抗风险的能力也相对较低，最容易受到打击。 楼市有一些
泡沫是正常的，而且只要经济平稳健康发展，这种现象就肯定会存在。并不是所有的泡沫一
定会破裂，而是泡沫占住宅总体市场的比例达到了危险的高比例时，就会成为火药桶，只要
有一个导火线就会突然引发爆炸，随之而来的就是银行等金融机构出现大面积的坏帐，影响
利润甚至出现重大亏损，占住宅购买者很大比例的投机人（只要比例高就基本上是全民投机
了）成为不良资产甚至是负资产的所有人（最惨的是不知道拿来干什么，租又租不起价，自
己住又住不了这么多房子，每月还得继续还高额贷款，否则银行就立马收回），本地的社会
消费购买能力会倒退很多年，严重的话甚至会引发经济危机！

目前尚未有关于投机购房的准确数字统计，深圳房地产研究所王锋博士的调研也只是笼统的
统计新商品住宅自住需求占了80-90%，如果这个数字（不是自住的购买者也有相当比例的投
资用于长期出租的， 剩下的才是真正的投机者，应该占新住宅总量不到10%的比例）离事实
情况不远的话，那么证明深圳的大众投机潮还没有出现，住宅市场处于较为正常而不是投机
气氛浓厚的状态。

六. 普通住宅首付最高可能调至三成，楼市调控深圳不可能出现与中央博弈的情况

调控是一把双刃剑 ，作为经济杠杆，调控可以起到促进经济健康发展的作用，也有可能正
好相反，把社会经济推向深渊。我们从中既可以看到97年香港八万七计划对香港楼市改造的
彻底失败，造成众多“负资产阶级”的诞生；也可以看到去年的国家八部委出台的主要针对
房地产住宅市场投机行为的调控措施对以上海为中心的长三角房地产过热调控取得了不错的
效果，上海、杭州、南京等地的楼市挤掉了不少投机泡沫，房价回归平稳，在没有对当地经
济造成重大危害的同时又给当地楼市成功的降了温。

同样道理，本次即将进入调控周期的深圳乃至全国楼市，将本着重点打击住宅投机，保证供
求有序， 鼓励自住购买行为和稳定金融秩序的前提进行，中央和重点调控城市会分别出台
全局性的和有地方针对性的金融（主要为中央人民银行）和行政（由中央相关部委和地方政
府部门颁布）调控措施，开始新一轮的主要针对住宅市场的地产调控。

对于准备于近期置业的人士和地产开发商最关心的首付问题，本人认为，本次即将进行的调
控目的是为了抑制投机而不是限制需求，央行过大幅度的调高首付比例例如由首付二成提高
至四-五成将极大的提高置业门槛，抑制相当一部分比例本来有能力贷款购房的大众的正常
购房需求。如果出现这样的情况，全国各地市场供求关系将出现急剧转变，许多地区总体供
不应求的情况将变为短期内严重供多于求，楼市在短期内难以为继，部分地区楼市崩盘的结
果将难以避免，与之相对应的是各地金融机构坏帐烂帐大幅度增加，部分地区的经济产生重
大震荡，这肯定不是中央和金融主管部门人民银行想看到的结果。因此，央行应该会采取较
为稳健的金融调控手法，例如不排除继续提高贷款利息，并在短期内将普通住宅购房首付由
二成最高提高到三成，以起到不过分抑制有能力贷款购房的大众的正常购房需求，减轻坏帐
的压力的同时又不至于楼市崩盘造成地产商的开发贷款和大众的房贷成为新的大面积的坏帐
烂帐产生来源。本人认为，如果能解决技术上的问题，其实大幅度提高对个人购买第二套及
以上住宅的首付比例才是打击住宅投机的金融调控杀手锏，楼市的泡沫主要集中在这些投机
行为上，并且个人房贷坏帐风险也主要来自于此，如果能完全解决个人购房信息各银行之间
资源互享的问题并由各地区人民银行严格监督商业银行的实际执行情况的话，那么还是具有
可操作性的，否则个人购买第二套以上住宅提高首付比例或者提高贷款利息只能是一句空
话。

前一阵子众多的专家学者（是否真专家就不敢说了）有着地方政府存在以房地产作为支柱产
业增加地方GDP总量和财政收入的说法，例如上海就把发展房地产作为支柱产业之一列入上
海的十.五（2000-2005年）发展计划，并认为地方政府会因为地方和自身的利益与中央进行
博弈，增加地产调控的阻力。

那么，深圳的实际情况又是怎样的呢？让我们来看一看以下几组数据。

2004年6月份以来国家针对投资需求的快速扩张和与此密切联系的物价上涨过快进行了新一
轮的宏观调控，全国房地产开发投资开始明显回落。2005年以来国家继续对投资尤其是房地
产领域加大了调控力度，推出了“房贷新政策”、“土地新政策”等一系列调控措施，全国
房地产开发投资继续下调。就深圳而言，受土地资源供应紧缺影响，特区内商品住宅土地供
应连续三年为零。在这样的环境下，2005年深圳房地产开发投资在低速徘徊，全市累计完成
房地产开发投资419.59亿元,同比下降3.37%。2006年3月22日在深圳市第四届人民代表大会
第二次会议上深圳市发展和改革局局长陈彪作关于深圳市2005年国民经济和社会发展计划执
行情况与2006年计划（草案）的报告中预计2006年房地产开发投资419亿元，与05年持平，
国土房产局2006年第一季度的数据也证实了这个预计：截至2006年3月底，深圳商品房施工
面积2400.28万平方米，比去年同期上升1.26％，其中住宅施工面积1654.87万平方米，比去
年同期下降2.23％。

因此，可以肯定的是深圳近年来不存在靠大力发展房地产产业来增加GDP总量的决策行为。
同样，因为出让土地的减少，也不存在靠故意多批地来增加财政收入的情况。作为存在着有
紧迫调控需要的地区，深圳是不可能也没有必要在房地产调控上存在着与中央博弈的地方利
益的。深圳政府会在即将到来的地产调控中与中央保持高度的一致。

但是,广大普通准置业者不应该指望调控能把房价大幅度拉下来,房价最终还是会主要取决于
供求和购买力。调控结果如果是灾难性的话，原因无外乎两个可能。第一种会是供应量大致
不变的情况下，需求大幅度减少，房价降低了，而原来勉强买得起房的准置业者却更加买不
起房了；出现这种情况是因为付款方式的改变（例如首付变成5成）从而导致很多原来房价
偏高但仍然有分期支付购买能力的准买家由于购房付款门槛提高，明明就是总价跌了，却更
买不起房了，楼市后继乏力，不得不崩盘，92年的台湾就是这种情况（政府连续三次调控房
地产失败后，将首付突然大幅度提高，楼市即刻应声而跌，出现崩盘） 。另一种就是市场
供应突然集中猛增，并且持续较长的时间，而同时大众的购买力却没有实质性的变化，甚至
还有下降，受供远大于求的影响，并且购买力下跌的双重影响，楼价不得不大幅下调，楼市
崩盘，随之出现重大社会经济问题，引发经济危机（98年的香港受亚洲金融危机的影响经济
本就已经开始滑坡，市民购买力大幅下降，此时香港政府却突然大幅度提高住宅供应量，推
出“八万七计划”，美其名曰“居者有其屋”，即每年在原计划供应的基础上，再每年另推
出八万七千套住宅供应，结果香港楼市崩盘，并被打入万丈深渊，同时经济危机爆发，该计
划推出不到两年马上叫停，决策者被广大香港市民问候先人至今）。

因此，广大准置业者不要对调控抱过分乐观的希望，调控的最好结果无非就是稳定房价（稳
中有升当然最好，否则的话稳中略降也是可以接受的选择），而不是突然大幅度降低或者急
剧上升，准备自住的应该在力所能及的范围内购买在自己承受能力之内的住宅，而不是幻想
房价在没有任何代价的基础上突然大跌，使自己能轻而易举的住上自己的房子；投资者必须
考虑到目前进入加息周期后的物业出租回报率是否仍然理想；至于投机者，预期的收益并不
是真实的收益，作为风险最大的一群人，现金流是关键，个人破产和企业破产都是因为资金
链断裂而不是因为纸上富贵减少而破产的，并且很多没有这种经历的人是很难真正体会到其
中滋味的。



本文资料数据来源和参考文献

主要资料数据来源

1．深圳国土房产管理局

2．深圳统计局

3．深圳发展和改革局

4．深圳社会科学院

5．深圳房地产研究所

6．世联地产（中国）顾问有限公司世联研发中心

7．深圳中原物业顾问有限公司

8．新浪财经

9．《2005深圳统计年鉴》

10千龙网－中国日报网站

11．温哥华太阳报

12．雅虎财经

13．中国房地产报  

14．经济参考报   144kj;ljkjpoddd14www.XINHUANET.com　　 2005-09-16 13:44:42　　
来源：经济参考报经济参考报经济参考报



主要参考文献

1. 董晓远，王毅，麦琦玲，《深圳蓝皮书 2006年：中国深圳发展报告》

2. 王锋，〈〈2005年深圳房地产市场发展与2006年展望〉〉，深圳市房地产研究中心

3. 陈彪，〈〈关于深圳市2005年国民经济和社会发展计划执行情况与2006年计划草案的报
告〉〉，深圳市发展和改革局

4. 世联研发中心，〈〈2005年深圳楼市住宅供需报告〉〉
5. 杨帆，李宏谨，李勇，〈泡沫经济理论与中国房地产市场〉，2005年06月25日  新浪财
经

6. 国土资源和房产管理局，《2006年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告》

7. 陈莉，〈美国房市冬天近房贷证券扛风险〉，2005年11月19日，雅虎财经

8. 郎咸平，〈房产泡沫带来经济危机〉，2005年12月15日的演讲

9. Messmacher,M(2004): “Financial Crisis”, Lecture Notes on Joint China-IMF
Tranining Program, in Dalian, China, July.

10. Mas-Colell, A, Whinston, M and J. Green(1995): Microeconomic Theory, Oxford
University Press.

11. Frank.K.Reilly, Edger A.Norton. Investment. 5th ed., 1999 by Harcourt,Inc.,
a division of Thomason Learning.

“看看房吧。”老婆倒是很体贴理解我。看房？说的轻松，谁都知道现在的房价，而且我们这个怪毛病，一般的房还看不上。“好房型”到我们这里都变味了，见到兽楼小姐第一句话就是，有平面图吗？好在我还看的懂，而且现在的房子这么贵的，一直对房价心存幻想，直到最近形势逐渐明朗（自认为）以后，又从新点燃了看房的意愿。

petershao 在 2005-8-6 22:34:03 发表的内容 “兽楼小姐”，不错的名称。后来呢？现在呢？

9494, 楼价呢(掉了未)?  小姐呢(搞定未)?

“兽楼小姐”，不错的名称。后来呢？现在呢？

经济适用房适用了谁  
作者：李小姐　刘先生 时间：2005年07月28日 15:12:01 来源：  

  


　　前段时间北京经济适用房出现大排队现象很是让人们关注了一把，媒体上也做了很多报道，针对这一现象很多评论认为一是由于便宜的房子越来越成为稀缺资源，造成供不应求，二是由
于某些开发商、某些富人从中做祟，骗购经济适用房造成该享受社会福利的人享受不到。在大众一齐斥责这些弄虚做假，骗购

　　经济适用房的不耻行经时，没想到深圳市推出的一万套经济适用房竟然有七成被政府预留给了那些国家公务员、机关事业单位人员。

　　在这里也不得不提起前不久的深圳市公务员招考，为什么有那么多的人挤破脑袋要往公务员的队伍里钻呢？就业难、还有如此这般的特权、更多的是社会、经济地位的原因让这些人民的公仆高高在上。在这群队伍中有多少是属于“中低收入家庭”即在深圳市3年家庭收入均低于6万元、能真正享受经济适用房政策的对象的呢？可能正因为他们不属于这个范围所以才会有预留的那七成吧！即便有这么一群人存在为什么不能和全社会中的中低收入家庭一起参与排队打分呢？ 再看看2001年中分配的近7000套安居房，也只有近一半的房子是预留给国家公务员和机关事业单位人员的，房改这么多年以来，对于已经实行住房分配货币化的特殊人群的照顾还将持续到什么时候？对这群特殊人群的特殊比例还将扩大到什么程度？看看那气势滂沱的彩田村里、往来都是有钱有权有车一族的特殊人群，不知道深圳除了安托山还将有几个这样的富人村？不知道深圳的经济适用房更多的适用了谁？

　　当全国其他城市正在赞叹深圳的经济适用房由政府统一销售才不至于被不良开发商和不良富人骗购时，当全国其他城市正准备借鉴深圳这一举措时，深圳的经济适用房分配请你更加做到公平、公正，因为人民群众的眼睛亮着心里明着呢！ 　　

　　“福利房”之所以称之为福利，应该是给那些收入较低，但同样为深圳的发展付出努力的创业者。能够让这部分人留在深圳，为深圳的明天而努力奋斗！在深圳分配福利房的标准是什么呢？深圳作为中国社会发展的先锋城市，为什么就不能学学广西省的做法呢？严格审核符合购买“福利房”的标准。可以想想

　　现在的公务员及事业单位人员他们的收入是不是就是很低呢？还是他们都没有好的房子住呢？我见到以前的“福利房”渔民新村、梅林一村、桃园村，现在又有多少房是拿来出租的呢？就目前的这7000套房子来说，分给这些所谓的需要“福利房”的人，他们又有多少是真正的需要呢？很多的事业单位职员难道他们是无偿为社会服务吗？医院治病费用这么高、税收这么高、水电费这么贵，他们的收入就可想而知了？为什么我们不能反思一下呢？

可以看到政府的安排多么的合理，安托山东片区经济适用房定向分配给党政机关、事业单位员工的经济适用房，这可是最好的位置，旁边都是正统的豪宅啊！而安托山西片区经济适用房则主要用于解决拆迁等。。。多高啊！这可是被高速公路包围着的一个区域，（位于南山区侨香路北侧、北环路南侧，南临广深高速公路）。真不知道怎么讲才好。。。。。。无话可说。

是和书房混在一起的，后面的墙做书架，书桌放在下面靠门一侧（有点背光），请各位大侠不吝赐教。谢谢！

北京这么热？那我看北京的房价下不来。经过一段时间的折腾范围逐渐的缩小，发现稍微可以点的都巨贵，而便宜的往往又没好货，贵有贵的道理，便宜有便宜的理由，可我囊中羞涩，和老婆一商量，老婆到是很通情达理的，换房吗——就是先卖旧房再买新房吗！找了N家中介，报了个价，而且留下若干条件——先付钱一年后交楼，典型的期房！没想到第二天就有人来了，但到签字的时候，对付款方式又有异议——退出。
中介来劲了说，他不要我要！但我们说你又是中介又是买房人，那我们不被你玩的天昏地暗的？不行你的找其他的中介来，至少是个中间人吗！老兄还真痛快——可以！我们一下犹豫了，是不是太便宜了？正巧另外的中介也带人来了，我们说卖了但你要是出的更高也可以。。。。。。

先上一张我现在的图片
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