real.e 在 2005-10-19 8:38:40 发表的内容
预计2007年初开始下跌，但跌幅不会低于今年价格。
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醒醒吧！不要被传媒所蒙惑，随着关内用地的完结，深港河套地区的开发，深圳的房价将进一步上扬，有关人士甚至认为在未来的5至十年的时间内，深港将拉平房价，当然这是个极端的观点，但渴望着市场价格下跌又何尝不是一种奢望哪？
现在深圳缓解楼荒的措施居然是旧城改造——这个成本那我就不多说了，这样的情况下，你要是还在说房价下跌，鬼才信呐！
内房价连涨 置业者已移情关外 市场狂热反弹!
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年10月19日08:07 深圳商报 卢青
秋交会及国庆黄金周期间，星河世纪热销70%；中旅国际公馆二期劲销412套，销售率高达95%；可园基本售磬；桂芳园100多套单位销售殆尽；振业城40多套别墅抢购一空；佳兆业中心接待到访客户3000余人，诚意登记近2000人。秋交会及国庆黄金周，拉开了“金九银十”房地产交易的高潮序幕，深圳楼市即将迎来传统旺季。
在经历新政打压、市场供应萎缩、以及不久前的“房荒”风波后，2005年最后一个季度的深圳楼市，又会有什么变化和走向？置业者又应如何选房？记者为此走访了业界各方人士，共同展望第四季度的深圳楼市。
一扫心理阴影市场狂热反弹
中原地产深港研究中心总监张伟认为，经过第三季度对新政的消化后，整个深圳房产市场已经站稳脚跟，秋交会黄金周则是第四季度楼市新一轮强劲反弹的转折点，而引领这新一轮反弹的就是市场的高端物业，豪宅和高档物业的火爆让整个市场升温。张伟举例说，像现正发售的中旅国际公馆2期、水榭花都3期、星河世纪以及即将入市的香蜜湖1号、圣·莫丽斯等高档物业，他们现在已经不是在担忧房子卖不出去的问题，而是考虑应该选择性地卖给哪些客户？价格太高、房子卖得太快，会不会引起其他没买到房子的客户不满？他分析道：“市场已经到了一个狂热的地步，很多人买房子时只关心还有没有房子可买，根本就不问价格。”
市场由高端物业来引领，市场正处于一个高档期阶段，这充分说明社会闲散资金巨大，缺少有效的投资渠道，受新政影响的购房者经过一个长期压抑后，选择第四季度集体爆发。但对有买房需求的自住型消费者来说，这不是一个有利的局面，他们只有两种选择，一是不顾价格跟风购买，或者是买二手楼。因此在这样的明朗局势下，张伟预测，年底前房价出现20％的涨幅在所难免。
豪宅市场供销两旺不应盲目炒作供应萎缩
深圳市华来利实业有限公司开发的圣·莫丽斯即将上市，公司营销总裁蔡伟光认为，随着“金九银十”的传统销售旺季到来，第四季度深圳豪宅和中高端项目也开始集中放量，香蜜湖1号和圣·莫丽斯都已拿到预售证，同时像天鹅堡二期II区、水榭花都3期、中旅国际公馆2期都选择在近期集中推出。按正常的市场规律来说，像这种中高档住宅项目，其定价高底和销售周期本应是成反比的，但照目前的形式来看，上述项目一推出市场就基本售磬，这表明目前深圳市场对中高档住宅和豪宅的需求很大。
对于深圳房产市场供应萎缩，甚至“房荒”来临的说法，蔡伟光并不完全认同，他认为目前的供求矛盾确实存在，但不应盲目炒作供应萎缩。目前中高档和豪宅的供应量目前就处于正常水平，况且深圳人口已达到1000万，每年的增幅还在15％左右，刚性需求非常巨大。因此最重要的还是要看项目本身有没有适合的居住群体，吸引的是哪方面的市场对象，而不是盲称供应萎缩。蔡伟光还提到，现在深圳一、二手楼的交易量已相当接近，这表明宏观上的房产流通环节已经打通，像圣·莫丽斯目前接触的客户，其中有40％——50％是有5次以上置业经历的，而他们过往购买的物业就会全部进入二手楼的流通环节。毕竟深圳的土地是越来越少，因此二手楼的交易旺盛能很大地促进深圳房产市场的健康循环。
二级市场迎来交易高峰
中大户型成主流
在采访世华地产住宅部营运总监陈铭滔时，我们了解到，在国庆黄金周期间，客户没有受银行加息影响，世华地产二手楼的交易量比去年同期增长了8％，买家多了3％——5％，比8月、9月同期增长了20％。目前二手楼交易情况已达到新政前的水平，预计第四季度会迎来二手楼交易的高峰。
陈铭滔还特别指出，一些使用未超过3年、中大户型、园林社区建设相对较好的房源备受客户亲睐，而且有较大的保值升值空间。像黄埔雅苑已升值3％，天鹅堡升值6.5％，而南山的滨海之窗升幅达到了13％。预计第四季度，随着房价的不断上涨，众多准备买房过年的消费者会把眼光投向二级市场，考虑到客户对生活品质要求的提升，中大户型将会成为购买主流。
大局明朗置业首选关外
资深地产专家半求在展望第四季度深圳楼市时认为，大局已经很明朗，市场供需关系紧张，关内房价连连高涨，关外就成为置业首选。“就连特区内个别的价格洼地，都会被投资客迅速炒高。目前的市场供应量依然很少，一有新盘就马上遭到哄抢，其实这对发展商也很不利。”半求如是说。他还透露，考虑到目前土地供应跟不上市场消化速度，深圳明年的土地供应量有可能将增加到1.5平方公里，这对解决供求紧张应能起到一定作用。
说到房价，半求指出，按照深圳的经济水平及人均消费能力，这样的房价还是能接受的，而且毕竟在关外还是能找到4、5千元一平方米，质素相对不错的房子。他还分析，未来的房价会持续高企，这一方面因为供求失衡暂时还不能得到根本缓解，另一方面土地作为一种非可再生资源，正逐渐显现其价值，控制土地资源就可获利。“现在某些小户型就要炒成通货了。”半求是指部分小户型在投资客的爆炒下日益弱化其居住价值，而倾向成为滞留于流通领域，进不了最终消费的“通货”。这也说明，商品房的概念在我国仍不成熟，以致当出现供求失衡等非正常现象时，消费者会有一定程度的恐慌心理，不能理性对待。
