新政过后，深圳开始恶补涨幅！ [复制链接]

前两天朋友去看纯水岸，前年看中的户型（192平方），当时要价202万，现在要价——400万！看看关外的房子，宝安西已经涨到了6K，有想法？还会更猛烈的！慢慢来，时间会证明一切的！

深圳房价涨声依旧 2005全年楼价可能上涨20％？


http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年10月08日08:30 深圳晚报  刘春
2005年，以稳定房价为目标的一系列房产新政出台。但就在2005年，深圳楼价涨幅却达到近几年来的新高，仅上半年就同比上涨了12.05%。深圳楼价为什么突然上涨？深圳楼价将去向何方？政府调控去向何方？知名学者易宪容认为要调控房价，需从解决需求入手。如果政府在银行利率与银行信贷的易获得性上下功夫，那么房地产价格向下调整是否必然之事？


全年楼价可能上涨20％



尽管房地产市场在5月之后出现一定的观望气氛，但是房价跌幅并未如人们当初想象的那样应声而跌，相反却表现出一定的价格刚性。


随着“金九银十”传统销售旺季的到来，深圳楼市出现集中放盘的现象。但是与上海市场上开发商以变相降价方式吸引购房者不同，深圳楼价仍然坚挺。根据中原地产深港研究中心的统计，尽管7月楼价建筑面积均价为6641元／平方米，尽管环比下降了1.91％，但同比却增长27.83％；8月建筑面积均价为6798.2元／平方米，环比增长2.36％，同比增长了11.97％。


由于到记者截稿时为止，国土局的第三季度楼市报告尚没有出台，目前还没有确切的第三季楼价数据。但按照中原地产七八月的统计，预计第三季楼价同比涨幅应该不会低于10％－15％。如果第四季仍然承接三季度的热销趋势，那么预计涨幅也不会低于10％－15％。而今年上半年，深圳商品住宅平均交易价格为6548元／平方米，较去年同期的5844元／平方米上升12.05％。按照这种上涨趋势，那么2005年全年的楼价涨幅预计将是多少呢？记者随机调查了多位业内人士，得出的平均值约为20％左右，最高可能达到25％，最低则为18％左右。


根据深圳市房地产研究中心的数据分析报告，2003年按照建筑面积计算的住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55％；2004年按照建筑面积计算的住宅销售均价为5980元／平方米，与2003年相比上涨了5.28％；2005年1~6月，深圳全市商品住宅均价为6547.89元／平方米，同比上涨12.05％。



高涨幅来自何处



为什么在以调控房价为目标的房地产新政年，深圳楼价涨幅却突然从5％左右上升到18％，2005年的房价涨幅到底来自哪里？记者综合业内人士观点，基本上有以下几个方面：


除了自然增长、品质提升、需求强劲等因素，关外大热、豪宅集中、房企惜售等也是不可忽略的因素。


以今年上半年为例，关外住宅均价的明显上浮和市场供应比例的提高是促使上半年深圳住宅均价提高的主要动力。2005年上半年宝安住宅交易均价为5038元／平方米，同比上升27.89％；龙岗住宅交易均价为4736元／平方米，同比上升28.83％。


今年是豪宅集中放量的一年。从第三季开始，豪宅市场开始走向高潮。振业城在上季度末开盘后，第三季正式进入热销期。连同本季度开盘的万科第五园、万科东海岸三期，推出超过1000套的Townhouse，使深圳地产市场Townhouse供应量大幅上升。加之圣·莫丽斯及香蜜湖1号等项目也相继准备入市，使豪宅市场竞争进一步升级，位于城市中心的豪宅与郊区豪宅一起启动，进而带动全市住宅均价上扬。


在考虑所有的客观因素之后，一个不可忽略的主观因素就是开发商的坚持：将楼价卖到最高。从5月以来的开发商推迟工程进度以及“惜售”的做法在一定程度上造成了“供不应求”的局面，人为造成供应少、需求多的现象，从而在一定程度上导致了高涨幅。



房价涨跌取决政策



深圳楼价明、后年还会继续涨升吗？未来五年深圳楼价趋势如何？同致行董事长王波认为在明、后年，市场会出现盘整，出现短期波动。


而中原地产深港研究中心总监张伟则看好后市，他甚至给出一个惊人的结论：五年后或更长一段时间内，深圳楼价有可能向香港楼价看齐。除了深港一体化、深圳经济发展迅速等原因之外，他认为随着中国服务业的全面放开，包括银行、保险等大量国际服务业机构进驻中国，作为桥头堡的深圳必将吸引中高端人士，房价也会因需求升级而保持在高位。


明后年房价走势如何，实在难以预测。但知名学者易宪容的观点或者可供参考：哪些地方房地产价格大涨，那么一段时间后这些地方的房地产价格就会大跌，而且不是小小的调整。同时，对于国内房价的未来走势，易宪容认为最根本的问题就得看政府（包括中央政府与地方政府）对市场的理解了。


其实较早前，就有业内人士提出，房产新政将从控制供给变成控制需求，但第三季度深圳市场尚未出台明确措施。而且由于个人房贷的风险相对较小，是各家银行的利润增长点。政府要在这一块着手，控制需求，要下非常大的决心才可。


至于深圳楼价何去何从，业界人士分析认为，一方面要看政府下一步出台何种调控措施；另一方面也要看深圳市场买家与卖家谁更有耐心。如果需求大幅回落，那么价格下调就是必然的趋势；但是如果供应减少，需求坚挺，房价则仍会高位运行。

大城市为何房价不跌?洗尽铅华丽 2005-10-14 12:45:10发表于房地产门户-搜房网>业主论坛>莲花山论剑业主论坛

    无论什么地方，房价涨不涨，都需要有人来买！有了买方市场，这卖方能不牛？

    大城市如北京、上海都有不错的教育环境及商业条件，国人发了财以后，会想到如何恩泽后人，于是也要学学城里人，改变一下自己的生活方式，让自己的后人脱去穷人的外衣，脱去老土的概念，于是一些暴富者就会想着来城里购房。加上这些年各地政府为吸引资金，也都有购房入户，投资入户的政策，选择大城市，选择大都市人生活方式，也能融入贵族圈里，于是就有山西的煤黑子北京买别墅，温州人抢购上海商铺，潮汕家俱王深圳买豪宅之说了。

    有一点，有钱的大佬们财来的相对容易，气也壮粗，想要开进城市是不计成本的，他们买房时根本不会同当地人一样去考虑价格因素，只考虑在CBD，考虑是豪宅，考虑贵族化，还有一更强烈的刺激就是人家基本上是现金交易一次付清。

    再看发达城市里，国际化嘛，自然有外国人入住，外资企业这一点很狠，他要是用你，你的房租全报，你的孩子的教育全包，于是北京三环内的房价全让外国人拱起来了，上海市区的房价让买办们叫高了，深圳蛇口的别墅让外国专家全包了。

    这一切一切的一切就是咱现在房价不跌的一个很好的理由。

    虽说现在城市人休息的时候都想去享受田园风光，但从农村出来的孩子绝不想再回到贫穷、僻静的小山沟，大都市的商业气氛、文化气息，安逸时尚的生活，永远是他们改变现状的追求目标。

    外地人，外国人，将房价整高了，本地的居民，坐看房价越涨越高，那个后悔呀，虽说讲持币待购，可发展商说了，过了这个村就无这个店，房价还得涨，大家就想了，不管咋地，还是要结婚生子吧，不管咋地，总要有一套自己的房子吧，不管咋地，总要尽情享受都市时尚生活吧。价高？也得买呀，好在有银行按揭，好在有父母支援，好在有工资支撑，房子总要住，二次置业也要整，买呗，为房子就要努力工作，努力赚钱嘛，于是就诞生一批批优秀员工，一批批地产剑客。

    涨吧，房价涨上天，更说明这个城市有活力，经济发达房价才涨嘛。

real.e 在 2005-10-19 8:38:40 发表的内容 预计2007年初开始下跌，但跌幅不会低于今年价格。

醒醒吧！不要被传媒所蒙惑，随着关内用地的完结，深港河套地区的开发，深圳的房价将进一步上扬，有关人士甚至认为在未来的5至十年的时间内，深港将拉平房价，当然这是个极端的观点，但渴望着市场价格下跌又何尝不是一种奢望哪？
现在深圳缓解楼荒的措施居然是旧城改造——这个成本那我就不多说了，这样的情况下，你要是还在说房价下跌，鬼才信呐！

内房价连涨 置业者已移情关外 市场狂热反弹!


http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年10月19日08:07 深圳商报  卢青

秋交会及国庆黄金周期间，星河世纪热销70%；中旅国际公馆二期劲销412套，销售率高达95%；可园基本售磬；桂芳园100多套单位销售殆尽；振业城40多套别墅抢购一空；佳兆业中心接待到访客户3000余人，诚意登记近2000人。秋交会及国庆黄金周，拉开了“金九银十”房地产交易的高潮序幕，深圳楼市即将迎来传统旺季。



在经历新政打压、市场供应萎缩、以及不久前的“房荒”风波后，2005年最后一个季度的深圳楼市，又会有什么变化和走向？置业者又应如何选房？记者为此走访了业界各方人士，共同展望第四季度的深圳楼市。


一扫心理阴影市场狂热反弹


中原地产深港研究中心总监张伟认为，经过第三季度对新政的消化后，整个深圳房产市场已经站稳脚跟，秋交会黄金周则是第四季度楼市新一轮强劲反弹的转折点，而引领这新一轮反弹的就是市场的高端物业，豪宅和高档物业的火爆让整个市场升温。张伟举例说，像现正发售的中旅国际公馆2期、水榭花都3期、星河世纪以及即将入市的香蜜湖1号、圣·莫丽斯等高档物业，他们现在已经不是在担忧房子卖不出去的问题，而是考虑应该选择性地卖给哪些客户？价格太高、房子卖得太快，会不会引起其他没买到房子的客户不满？他分析道：“市场已经到了一个狂热的地步，很多人买房子时只关心还有没有房子可买，根本就不问价格。”


市场由高端物业来引领，市场正处于一个高档期阶段，这充分说明社会闲散资金巨大，缺少有效的投资渠道，受新政影响的购房者经过一个长期压抑后，选择第四季度集体爆发。但对有买房需求的自住型消费者来说，这不是一个有利的局面，他们只有两种选择，一是不顾价格跟风购买，或者是买二手楼。因此在这样的明朗局势下，张伟预测，年底前房价出现20％的涨幅在所难免。


豪宅市场供销两旺不应盲目炒作供应萎缩


深圳市华来利实业有限公司开发的圣·莫丽斯即将上市，公司营销总裁蔡伟光认为，随着“金九银十”的传统销售旺季到来，第四季度深圳豪宅和中高端项目也开始集中放量，香蜜湖1号和圣·莫丽斯都已拿到预售证，同时像天鹅堡二期II区、水榭花都3期、中旅国际公馆2期都选择在近期集中推出。按正常的市场规律来说，像这种中高档住宅项目，其定价高底和销售周期本应是成反比的，但照目前的形式来看，上述项目一推出市场就基本售磬，这表明目前深圳市场对中高档住宅和豪宅的需求很大。


对于深圳房产市场供应萎缩，甚至“房荒”来临的说法，蔡伟光并不完全认同，他认为目前的供求矛盾确实存在，但不应盲目炒作供应萎缩。目前中高档和豪宅的供应量目前就处于正常水平，况且深圳人口已达到1000万，每年的增幅还在15％左右，刚性需求非常巨大。因此最重要的还是要看项目本身有没有适合的居住群体，吸引的是哪方面的市场对象，而不是盲称供应萎缩。蔡伟光还提到，现在深圳一、二手楼的交易量已相当接近，这表明宏观上的房产流通环节已经打通，像圣·莫丽斯目前接触的客户，其中有40％——50％是有5次以上置业经历的，而他们过往购买的物业就会全部进入二手楼的流通环节。毕竟深圳的土地是越来越少，因此二手楼的交易旺盛能很大地促进深圳房产市场的健康循环。


二级市场迎来交易高峰


中大户型成主流


在采访世华地产住宅部营运总监陈铭滔时，我们了解到，在国庆黄金周期间，客户没有受银行加息影响，世华地产二手楼的交易量比去年同期增长了8％，买家多了3％——5％，比8月、9月同期增长了20％。目前二手楼交易情况已达到新政前的水平，预计第四季度会迎来二手楼交易的高峰。


陈铭滔还特别指出，一些使用未超过3年、中大户型、园林社区建设相对较好的房源备受客户亲睐，而且有较大的保值升值空间。像黄埔雅苑已升值3％，天鹅堡升值6.5％，而南山的滨海之窗升幅达到了13％。预计第四季度，随着房价的不断上涨，众多准备买房过年的消费者会把眼光投向二级市场，考虑到客户对生活品质要求的提升，中大户型将会成为购买主流。


大局明朗置业首选关外


资深地产专家半求在展望第四季度深圳楼市时认为，大局已经很明朗，市场供需关系紧张，关内房价连连高涨，关外就成为置业首选。“就连特区内个别的价格洼地，都会被投资客迅速炒高。目前的市场供应量依然很少，一有新盘就马上遭到哄抢，其实这对发展商也很不利。”半求如是说。他还透露，考虑到目前土地供应跟不上市场消化速度，深圳明年的土地供应量有可能将增加到1.5平方公里，这对解决供求紧张应能起到一定作用。


说到房价，半求指出，按照深圳的经济水平及人均消费能力，这样的房价还是能接受的，而且毕竟在关外还是能找到4、5千元一平方米，质素相对不错的房子。他还分析，未来的房价会持续高企，这一方面因为供求失衡暂时还不能得到根本缓解，另一方面土地作为一种非可再生资源，正逐渐显现其价值，控制土地资源就可获利。“现在某些小户型就要炒成通货了。”半求是指部分小户型在投资客的爆炒下日益弱化其居住价值，而倾向成为滞留于流通领域，进不了最终消费的“通货”。这也说明，商品房的概念在我国仍不成熟，以致当出现供求失衡等非正常现象时，消费者会有一定程度的恐慌心理，不能理性对待。