深圳房价涨声依旧 2005全年楼价可能上涨20％？
http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2005年10月08日08:30 深圳晚报 刘春
2005年，以稳定房价为目标的一系列房产新政出台。但就在2005年，深圳楼价涨幅却达到近几年来的新高，仅上半年就同比上涨了12.05%。深圳楼价为什么突然上涨？深圳楼价将去向何方？政府调控去向何方？知名学者易宪容认为要调控房价，需从解决需求入手。如果政府在银行利率与银行信贷的易获得性上下功夫，那么房地产价格向下调整是否必然之事？
全年楼价可能上涨20％
尽管房地产市场在5月之后出现一定的观望气氛，但是房价跌幅并未如人们当初想象的那样应声而跌，相反却表现出一定的价格刚性。
随着“金九银十”传统销售旺季的到来，深圳楼市出现集中放盘的现象。但是与上海市场上开发商以变相降价方式吸引购房者不同，深圳楼价仍然坚挺。根据中原地产深港研究中心的统计，尽管7月楼价建筑面积均价为6641元／平方米，尽管环比下降了1.91％，但同比却增长27.83％；8月建筑面积均价为6798.2元／平方米，环比增长2.36％，同比增长了11.97％。
由于到记者截稿时为止，国土局的第三季度楼市报告尚没有出台，目前还没有确切的第三季楼价数据。但按照中原地产七八月的统计，预计第三季楼价同比涨幅应该不会低于10％－15％。如果第四季仍然承接三季度的热销趋势，那么预计涨幅也不会低于10％－15％。而今年上半年，深圳商品住宅平均交易价格为6548元／平方米，较去年同期的5844元／平方米上升12.05％。按照这种上涨趋势，那么2005年全年的楼价涨幅预计将是多少呢？记者随机调查了多位业内人士，得出的平均值约为20％左右，最高可能达到25％，最低则为18％左右。
根据深圳市房地产研究中心的数据分析报告，2003年按照建筑面积计算的住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55％；2004年按照建筑面积计算的住宅销售均价为5980元／平方米，与2003年相比上涨了5.28％；2005年1~6月，深圳全市商品住宅均价为6547.89元／平方米，同比上涨12.05％。
高涨幅来自何处
为什么在以调控房价为目标的房地产新政年，深圳楼价涨幅却突然从5％左右上升到18％，2005年的房价涨幅到底来自哪里？记者综合业内人士观点，基本上有以下几个方面：
除了自然增长、品质提升、需求强劲等因素，关外大热、豪宅集中、房企惜售等也是不可忽略的因素。
以今年上半年为例，关外住宅均价的明显上浮和市场供应比例的提高是促使上半年深圳住宅均价提高的主要动力。2005年上半年宝安住宅交易均价为5038元／平方米，同比上升27.89％；龙岗住宅交易均价为4736元／平方米，同比上升28.83％。
今年是豪宅集中放量的一年。从第三季开始，豪宅市场开始走向高潮。振业城在上季度末开盘后，第三季正式进入热销期。连同本季度开盘的万科第五园、万科东海岸三期，推出超过1000套的Townhouse，使深圳地产市场Townhouse供应量大幅上升。加之圣·莫丽斯及香蜜湖1号等项目也相继准备入市，使豪宅市场竞争进一步升级，位于城市中心的豪宅与郊区豪宅一起启动，进而带动全市住宅均价上扬。
在考虑所有的客观因素之后，一个不可忽略的主观因素就是开发商的坚持：将楼价卖到最高。从5月以来的开发商推迟工程进度以及“惜售”的做法在一定程度上造成了“供不应求”的局面，人为造成供应少、需求多的现象，从而在一定程度上导致了高涨幅。
房价涨跌取决政策
深圳楼价明、后年还会继续涨升吗？未来五年深圳楼价趋势如何？同致行董事长王波认为在明、后年，市场会出现盘整，出现短期波动。
而中原地产深港研究中心总监张伟则看好后市，他甚至给出一个惊人的结论：五年后或更长一段时间内，深圳楼价有可能向香港楼价看齐。除了深港一体化、深圳经济发展迅速等原因之外，他认为随着中国服务业的全面放开，包括银行、保险等大量国际服务业机构进驻中国，作为桥头堡的深圳必将吸引中高端人士，房价也会因需求升级而保持在高位。
明后年房价走势如何，实在难以预测。但知名学者易宪容的观点或者可供参考：哪些地方房地产价格大涨，那么一段时间后这些地方的房地产价格就会大跌，而且不是小小的调整。同时，对于国内房价的未来走势，易宪容认为最根本的问题就得看政府（包括中央政府与地方政府）对市场的理解了。
其实较早前，就有业内人士提出，房产新政将从控制供给变成控制需求，但第三季度深圳市场尚未出台明确措施。而且由于个人房贷的风险相对较小，是各家银行的利润增长点。政府要在这一块着手，控制需求，要下非常大的决心才可。
至于深圳楼价何去何从，业界人士分析认为，一方面要看政府下一步出台何种调控措施；另一方面也要看深圳市场买家与卖家谁更有耐心。如果需求大幅回落，那么价格下调就是必然的趋势；但是如果供应减少，需求坚挺，房价则仍会高位运行。
