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深圳房价还要涨?
来源：经济观察报   发布时间： 2005-08-17

　　“深圳房价还会大涨！”深圳星彦地产顾问研究部经理青忠贵预计，“深圳全年涨幅将达到15%，明年均价将冲到8000元。”

　　他的推测部分来自于日前公布的《2005年上半年深圳房地产市场发展报告》，数据表明，深圳上半年住宅均价为6547元，上涨12.05%。留心看报告中措辞的变化，去年报告中“6000元以下的中低价位住宅”，在今年报告中已变成“8000元”。

　　经历中央乃至地方政府一系列调控之后，全国地产界哀鸿遍野。独独深圳，反而比调控前保持了更旺盛的增长。就在去年，深圳涨幅也才5.28%，以致在泡沫化排行榜中深圳居倒数第二。

　　此前开发商担心的观望气氛，仅仅维持了一个月，很快就被重新点燃的购房热情所冲散。高端地产更不必说。在报告推出后不久，7月30日，此前承受了巨大推盘压力的中海香蜜湖1号也第一次面对公众。在其隆重营造出优雅风味的鉴赏酒会上，各角落弥漫的衣香鬓影与非富即贵人士的兴致盎然，完全淡化了“高层3万元、TOWNHOUSE 5万元的”天价刺激。“我们第一排的双拼别墅，客户根本不询价就要订房。”中海地产总经理曲咏海告诉记者，“我们也有压力，但压力来自做产品，客户的期望值越大，我们做产品的压力就越大。”

　　深圳，真的成为调控阴影下的幸存者？面对即使在一揽子推出整治虚假广告、禁止认筹、备案后不予撤销、信息透明化等政策后，上涨依然如故的房价，政府部门有关人士已经感到有些“无能为力，能调控的工具越来越少”。

　　冷热两重天的喜剧 　

　　宏观调控后的深圳楼市，经历了6月份2.19%的小幅下跌后又迅速回暖，7月底接连两周几个重量级大盘的亮相与开盘则明显将楼市带到高潮。其中，标志性的事件除香蜜湖1号火爆亮相外，当数万科第五园和鸿荣源·尚都的旺销。

　　7月23日，万科第五园开盘首日认购100%、均价7350元，现场全天到场人数约7500人次。如此高的认购率不仅是万科历史上，也是深圳历史上所没有的。业界人士对此的评述也几乎一致，“品牌企业越是在危机时候，越能显示其杀伤力。”在受宏观调控影响各楼盘人气不旺的局面下，万科事件的意义不啻为“冬天里的一把火”。

　　而鸿荣源·尚都事件的意义在于其一举让关外地产冲破6000元大关，关外地产低价历史从此改写。7月30日，鸿荣源共推出841套住宅，开盘两天共成交612套，成交金额达5.7亿元，均价达到6500元，创造了关外房价的纪录。

　　新房的冲高也引领三级市场同样火爆。税收政策出台仅限制了两年期房屋出手的短期炒作，报告显示，深圳上半年二手房交易继续保持较高增长，二手住宅交易面积为299.43万平方米，比去年同期增长37.06%；价格比上年同期增长14.55%，基本与新建住宅价格保持同步波动。

　　测量楼市基础体温的另一重要工具是一级市场。它最能真实地反映出开发商心态，并直接影响后市楼价。深圳的土地拍卖，经历过今年首拍冷清开场后，在8月9日长达两小时的三宗土地拍卖会上重现激情。

　　“供求关系决定价格。”刚刚参加完深圳今年第二轮土地拍卖会的中海地产总经理曲咏海回答记者。中海地产参加了此次拍卖会松岗地块的角逐，该地块经历了97轮竞价后，被一匹半路杀出来的黑马——香港基保有限公司竞得，成交价4.94亿元，比起拍价高了近2亿元。后据透露，基保实则为中海在香港设立的子公司，基保参加是为了增加保险系数，中海地产对该地块的用心良苦可见一斑。而同时拍卖的另两宗地也分别以2.15亿和0.9亿的溢价成交。

　　然同一时段在武汉的四宗土地拍卖，则以流产告终。即使是在6月份的深圳土地首拍会上，天健地产仅以0.55亿的溢价即将地块轻取囊中。时移事易，调控前后深圳楼市的冰火两重天如同一个城市的两种天气，呈现出近在咫尺却又反差极大的喜剧效果。

　　记者尚还记得不久前接触的不少业内人士，他们大凡会说，“等到年底形势基本就明朗了。”深圳只用了一个多月的时间，这出乎了所有人的意料。

　　供求矛盾加剧房价上涨

　　深圳地产无疑是经得起折腾的。“北京和上海的同行现在都很羡慕我们。”中信深圳经营部经理刘桓铭说。业内人士普遍认为，深圳在这轮调控中无辜扮演了被政府绑架到上海这艘贼船的“冤大头”角色。深圳房价的坚挺刚好验证了他们的说法，“深圳是没有泡沫的！”

　　“深圳以前的价位一直在低位运行，今年深圳房价向高位增长，本应是对前几年低价的回补，现在被硬生生全国一刀切拉下来。”英联国际董事长郭建波认为深圳有点“冤”。

　　但让郭和很多人没想到的是，深圳房价并没被拉下水。此前深圳房价一直保持着较慢的增长，2004年涨幅为5.28%，2003年涨幅为2.55%。但今年一季度深圳房价直冲11%，房价上涨过快的苗头直接导致深圳政府出台了一揽子政策。但市场经过短暂波动后，依然不管不顾保持上行，这让国土局人士也感到疑惑，“深圳房价何以不受政策影响？”

　　在背后支撑深圳房价的到底是什么？抛开成本、深圳富裕群体增长等表面化的因素，价格最本质的来自供求关系，深圳房价上涨折射的是楼市供不应求局面已经形成。

　　7月28日，在“2005中国房地产政策与市场年中高峰论坛”上，由中国经济发展战略研究所华南研究中心联合深圳市英联国际不动产有限公司，首次发布的“泛珠城市房地产开发投资潜力TOP 10”研究报告显示，深圳住房需求高居首位。

　　然与需求高增长对应的则是土地紧缩政策。据国土局房地产研究所报告，深圳每年房地产市场新房需求保持在900万平方米。按照平均容积率3及形成批准预售滞后期2年计算，若满足当年需求，两年前需供应房地产用地3平方公里左右。

　　2001年后，由于100号令和94号文的出台，新出让房地产用地一律采取招标拍卖、挂牌方式，加之2002年下半年施行房地产用地3年紧缩期，近3年每年新增房地产用地供应控制在1个平方公里左右，其形成的市场新增供给仅为300万平方米左右。

　　“深圳方面今年准备根据当前状况提高土地供应量，但是未获批准。”深圳市房地产估价中心副主任詹有力此前曾透露，土地资源的紧张使深圳土地紧缩政策进一步持续下去。

　　在如何加大房地产供应上，政府曾寄望于城中村改造。在去年年底的动员大会上，市政府提出3-5年完成，但目前看来，这种想法太理想化了，“城中村改造将是一个长期的工作。”深圳城市规划设计研究院项目主任顾正江说。

　　失去土地这个重要调控工具，政府的手段只能以行政为主。8月1日，深圳开征房地产交易费，未来将恢复增收土地增值税、现楼销售也在研究中，未来深圳楼市依然存在很大变数。