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名琴LP 在 2006-4-28 11:03:13 发表的内容 高级氧吧！啊环境优美。顶！

让您见笑了，怎么也比不上桂林的山水啊！

松香味 在 2006-5-3 19:14:11 发表的内容 不敢发烧 在 2006-5-2 21:59:24 发表的内容 今天好郁闷啊！ 今天去看一个楼盘，兽楼小姐要求提供一个有68W的帐号，然后才可以看房，真实郁闷啊！！！！！！！！ 去年去看红树西岸被要求先交八万元才可以带六个人看房，今年被要求提供一个有68W的帐号，哎！以后还是不要看房了。。。。。。。。。。 怎么会这样，不就是看看吗？难道能把那房子“贬值”了？看也要交费？房子放哪只提供“看”的收费服务，不卖，那就“发大了”。

其实原因很简单，防我这样的只看不买的人，象我这样的看了以后会乱说的。。。。。。哎！（买不起就不要捣乱）
当然看完以后不买，一个月以后原银奉还。
不过那个交八万看楼的还是真的不错的，至少他们只会接待你一拨人，没有任何的干扰，那可真是享受啊！

中国房地产价格将在今后12-18个月中出现大涨


http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年05月09日08:42 中国经营报  陶冬


以目前的形势发展，如果没有重大改革出台，中国的房地产价格会在今后12～18个月中出现一次大涨。支持房价上涨的主要力量，来自游资和炒作。

今天的中国，资金泛滥、热钱滚滚，利率仍然基本上停留在四年前抗通缩的水平，可是经济与当年已经有很大的不同。美联储在过去两年内连续加息十五次，中国的央行却没有跟随其他国家将利率水平正常化。两年前，中国人民银行示意性地加息一次，最近再加了一次，但是利率水平仍然十分低下。笔者认为最近加息的警示意义，大过实际政策紧缩。

由于人民币的升值压力，央行在汇市上大力买入外币，释放出人民币基础货币，制造出了一个极度宽松的货币环境。目前一年期存款利率水平为2.25％，实际利率为0.64％；一年期贷款利率水平为5.85%，实际利率为4.19%，均远低于过去25年的平均水平。我们的计量模型显示，中国的存款利率至少比正常的中性利率低2％，贷款利率更比中性利率低3％。换言之，今天中国的货币环境、利率水平十分宽松，实际利率处于超低状态。这是目前游资泛滥、资金流动性过强的基础。

如此的环境下，中国的房地产市场出现炒作再正常不过。对于普通民众，扣除利息税后的实际存款利率接近于零，而各地房地产的租金回报率则多数介于4％～6％之间，“存银行不如买房”是民众理性的选择。一旦房地产升值的信心得以确立，更多的储蓄资金将会流向房地产市场。

对于国内的不少大企业，它们手头并不缺资金，但苦于缺乏好的投资项目。产能过剩将制造业的利润率越拉越低，于是，资金便投向赚钱最快的房地产业。大量的实业公司做房地产是中国经济的悲哀，但这样做也是它们理性的选择。

两年前的宏观调控，没有试图从根本上消除过度的流动性，而是通过行政手段制止银行发放信贷。这对依靠银行贷款运作的中小房地产开发商无疑是致命的。不过，对资金充沛的大房地产开发商并没有构成实质性打击。相反，宏观调控成为它们收编小开发商、扩充土地储备的良机。大企业和海外基金的抢入，更进一步推高了国内土地价格。经过去年年中的整合、并购，开发商资金链吃紧的警报已经基本上解除，缓过气来的开发商在地产新盘开盘价上明显高出以前。政府在土地供应上的限制，更为开发商营造气氛、推高售价创造了口实。

笔者观察，各地房地产市场的信心明显增强。去年下半年部分二线城市的火爆气氛在向全国各地蔓延。就连曾经遭受政府组合拳重创的上海房地产市场，成交量也在迅速恢复。一个由游资驱动、滚动升温的全国性房地产热似乎正在成型。

对于这次房地产热是否健康，仁者见仁，智者见智。不过许多城市出现价格和空置率同时上升的现象。这表明投机成分的增加，也反映出在二手市场不健全情况下开发商的造市。价格的上升带来购房人购买能力（affordability）的下降，中下层市民“买房难”成为一种社会现象。但是在流动资金充沛的情况下，本地购买能力减弱充其量对市场构成中期威胁。房价的短期走向则取决于游资、取决于政府的取向和态度。

4月27日，中国人民银行贷款加息0.27％，反映出政府对近期银行信贷暴增的忧虑。相信近期还会有其他措施出台，但是利率至少短期内不会大升2%～3％。银行准备金率或利率的微小调高，对于过度流动性来说，不过是杯水车薪，不足以从根本上改变目前超宽松的货币环境。预计政府同时会重新控制银行贷款，不过在通胀没有出现大幅上升之前，调控也不过属微调，并非像2004年似的“一刀切”断流。

税收政策可能是针对房地产投机的最直接、最有效的措施，也应该是下一轮扭转房地产过热的主打政策。不过，对房地产征税主要由地方政府提出并执行，从经济增长到土地收入，地方政府依靠的就是房地产，因此对本地房地产必然呵护有加。中央和地方政府在此问题上的博弈，对各地房地产市场有重大影响。

笔者认为，下半年房地产仍是好年景。在游资带动下，各地房价依然看涨，只是政策风险有所增大。（本文为个人观点，并非任何劝诱或投资建议）

（转）自由經濟的市場機制<2712>字节wilbur1 2006-5-4 22:12:20发表于房地产门户-搜房网>业主论坛> 楼市话题·业内论坛业主论坛
我來自台灣, 最近也在深圳購買了房.
也許是過去習慣了"自由經濟"的環境, 現在看到大陸政府打房價打得有點不擇手段, 真覺得很誇張.

大家要知道, 有因就有果. 這個世界是動態變化的, 不是靜態的. 不是你去堵它, 它就會停下來.
古時後, 大禹治水的故事大家都知道吧, 他和其父親治水的方法不同, 成了千古聖賢.

有學過經濟學的人都知道"無為, 才能無不為"的道理. 自由經濟就是不用管它, 因為市場力量會自己不斷調節, 若多了人為的干預, 只可能達到短時間的效果, 接下來就是更大的反效果.
去年的"營業稅"不就是這樣的下場嗎?!
實施前, 買方觀望, 賣方先出脫, 果然造成短暫的下跌.
實施後, 1. 因為是賣方市場, 果然變成買方去幫賣方付營業稅, 買二手房的價格更高.
        2. 已經買的人,在兩年內肯定更不願意賣,賣方越來越少,買方卻沒有變少, 當然更要漲.

和股市一樣, 有多就有空, 任何交易都必須要有"多和空"的雙方, 才能促成生意. 同時, 也沒有人可以永遠的作多或作空. 因為一直做多的結果, 手上的資金一定會沒了, 接下來也只可能變成空方了; 反之亦然.  任何人都一定是多空"循環"的. 市場當然更是多空循環的.

漲高了大家不敢追漲, 買盤會越來越弱, 價格自然就下跌.
跌多了大家開始惜售, 買盤會越來越強, 價格自然就上漲.
這是永遠的真理.


深圳就在香港的旁邊, 大家知不知道香港的房價多少? 我算過, 大約是深圳的5~10倍. (台北市大約是深圳的3倍)
對香港人來說, 深圳現在的房價仍然是太便宜了.
一旦有一天, 深圳和香港兩邊交通更通暢的時後, 你認為深圳會漲還是會跌? 當然會漲.


大家有沒有想過, 政府做一大堆事, 包括加稅, 加息, 最後誰占了便宜? 是政府和銀行耶.
不只有錢人受影響, 沒錢的人同樣也受影響.同樣被政府與銀行占盡便宜.
財務壓力只會更大. 尤其對沒錢的人壓力只會更大.
四成首付? 有錢人照樣付得出來, 但是, 沒錢的人你付得出來嗎?
5%營業稅? 有錢的人反正不缺錢, 可以安心放兩年, 但沒錢的人, 你敢保證你兩年之內沒有用錢的急需?
加息? 有錢人有辦法提前還款. 但沒錢的人,你還得了嗎?


我可以向各位看官保證: 依市場規律, 未來房價暫緩漲勢, 但租金肯定大漲, 然後第二年就帶動房價二度大漲.
為什麼?
1. 加息的結果, 就是不斷墊高整個社會的資金成本: 就算房價暫緩漲勢. 但是馬上看得到的, 因為資金成本高了, 月供也增加了, 房東肯定會想要提高租金, 接下來就是"房租"肯定會大漲.  房租漲個一年, 達到某個"租金回報率"的滿足點, 又會更帶動房價二度大漲.
2. 提高首付的結果, 導致更多人買不起房子, 更是只能用租的.  買房的需要一旦變成租房的需要, 肯定一樣是帶動租金大漲. 收租的回報率越來越高, 一段時間以後, 同樣又把房價拉更高.

順帶提一下, 如果銀行的放款利率增加, 存款利率卻不增加, 這意味著什麼? 那就是:銀行的"利潤"大幅的增加. ==> 建議大家別在煩惱房子的事了, 先趕快去買銀行的股票再說吧.


我不是主張政府什麼事都不做, 而是認為應該像大禹治水一樣, 應該從根本下手去"疏導", 不能用他老爸的方法--"圍堵".
政府如果有心想要整頓整個經濟環境, 只有2個辦法:
1. 從最根本的供需下手, 供給增加了, 需求不變, 價格當然跌.  在深圳, 還有好多什麼福利房之類的, 不能自由買賣(低成本的供給竟被控制住了), 有沒有想過, 如果開放所有的房產都可以自由買賣, 房價當然可以跌很多.
2. 從最根本的國民收入下手. 目前大陸的平均薪資水準遠比國際低很多.  上海, 深圳本來就都是一大堆國際人聚集的地方, 怎麼可能和這些國際人去比財富呢.  政府能做的, 就是應該更積極的讓大家都富起來, 達到國際水準, 這樣一來, 別說國內的房產, 連外國的房產, 大家都有機會去"投資"了.


以上是我個人小小的意見. 看到政府不從根本去調養, 卻只想用特效藥, 恐怕會造成接下來越來越大的社會問題. 忍不住有感而發.

五柳先生 2006/05/04  
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（续上）我為了瞭解房產市場, 曾經像中介入行時要"跑盤"一樣, 穿著布鞋到去處看盤.

例如, 經過"上沙/下沙"時, 我感觸就很深.
有到過上下沙的人都知道, 一大片的低矮房舍, 真的很大一片.
但週圍蓋了少數幾套樓盤, 例如金域藍灣, 花好園等等, 把整個上沙, 下沙包圍了起來.

我打聽了, 我初步的了解是上下沙一大堆低矮房舍是不能自由買賣的.
只有週圍這些少數"高級商品房"可以自由買賣.
這就看出了房價為什麼大漲的影子.

可以自由買賣的房子那麼少,
大多數的普通房舍卻不能買賣. 但是, 有到過上沙/下沙的人都知道, 一大堆普通房舍都是本地"土財主"擁有的, 他們專門用來出租, 大賺租金財.

其實, 大家都有房住, 不是嗎?  便宜的出租房有一大堆, 現在根本沒有"安不安定"的問題.
我覺得根本問題是為什麼那麼多普通房舍不給自由買賣呢?
就算富了這些低成本取得房子的"土財主", 大量低價房屋的選擇, 卻造福了所有的外來移民,
該賺錢的就讓他賺, 該"安定"的就讓他更安定. 豈不皆大歡喜?


那麼多普通房舍不能買賣的結果, 在深圳這種大量外來移民的城市, 如果不願租房, 就只能買那些少數的高級商品房. A想要自己擁有, B也想要自己擁有, 大家都想要自己擁有, 物以稀為貴, 那有不漲的道理, 除非再"共產"一次, 否則到最後還不就是比比看誰比較有錢, 有錢的才能"得標".

對開發商來說, 難得搞到了土地, 物以稀為貴, 因為知道大家肯定願意出高價買, 根本不可能選擇去蓋低價普通住宅. 而肯定會選擇蓋高級豪宅, 去滿足少數的有錢人.

在關外大量蓋新房有什麼用? 好的工作機會或賺錢機會都在關內.
古往今來, 人一定是逐水草而居的.
就算關外提供了大量的房子, 大家肯定還是寧可優先選擇住在關內, 關內的房價當然永遠居高不下.

正本清源的辦法, 還是應該要開放關內的普通民房自由買賣, 讓外來的移民, 有更多的選擇, 沒錢的就住普通民房, 有錢的就住豪宅.
甚至應該開放關內"土地權"的自由使用甚至自由買賣.


政府從最根本的土地供給就在控制, 普通低價民房買賣也要控制, 所有的能量當然就只能全往可以自由買賣的高級商品房去流瀉.
再圍堵吧, 能量總是會自己找到出路的.

五柳先生
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再提供大家一點信息:

在台灣, 雖然有台灣自己本身的問題.(例如政府效率不彰, 甚至鬧出2顆子彈的國際笑話)

但是從沒見過台灣政府方面去煩腦房價的事.
為什麼? 因為台灣的"土地所有權", "房產所有權"都是可以自由買賣的. (當然, 政府名下也有許多土地)
因為開發商的選擇彈性很大,
回到"市場競爭"角度看, 如果看到了"普通住宅"的需求很強, 開發商反而會主動去收購低價的土地, 推出低價的普通住宅, 算一算, 只要"總體獲利"高於蓋高級豪宅的總體獲利, 開發商就會去做.
(豪宅如果賣不出去, 可能虧更慘)

豪宅和普通住宅的比例, 以及每個地區的價格, 在自由經濟之下, 一切都會自己平衡. 每個人也都有最大的選擇性, 去挑選對自己最適合的.

拿我前面舉的上沙/下沙的例子, 如果照現在這樣下去, 假如A必須要住在上下沙附近, 想不買"金域藍灣"這種豪宅都不行. 沒得選擇.
但如果開放所有 土地與房產的自由買賣, 大量的上下沙普通住宅都可以買的話, A的選擇就很多很多, 金域藍灣那有不跌價的道理.
反過來, 開發商看到了上下沙有這麼大量的普通住宅需求, 也可能選擇直接購買土地, 蓋大量的普通住宅來賣.
天底下不可能都是"豪宅", 如果都是"豪宅", 那就沒有什麼叫"豪宅"了. "豪不豪"那是相對的.


我的看法, 為什麼如果要買房, 就只能買"高級豪宅"一途? 就是因為"土地"和"普通住宅"被控制了.
沒有人去問為什麼要控制"土地"和"普通住宅"買賣, 卻去怪大家為什麼要去買"高級豪宅", 豈不是弄錯了方向?

台灣政府因為放棄了對土地的控制權, 所以在很多重要的建設上面, 都無法大刀闊斧的去做. (土地難以徵收). 這是有失就有得的結果. 至少讓市場力量, 有效率地去自動平衡市場秩序.

大陸除非回到純共產主義, 讓大家沒地方鑽. 房子用分配的, 不准買賣.
或者完全開放自由經濟, 讓市場經濟去自己平衡.
否則如果只是開了一個"中國式資本主義"的小小窄門, 當然大家都會往小縫鑽, 看到別人先鑽了, 自己就只好眼紅為什麼別人先鑽了. 罵別人的同時, 自己有機會鑽, 一樣是照樣搶著鑽.  當官的更累, 市場是動態的, 於是只能整天要去計算一大堆, 控制這個, 控制那個, 控制不完, 到最後千瘡百孔, 處處漏洞.

站在"外商"(或"台商")的立場, 到中國大陸投資, 最大的風險, 一直都是"政府"政策.
因為政府實在管太多, 管太多的結果, 就是不斷地要補之前的漏洞, 於是, 政策就變來變去.
在國際投資上, 對"政策的反覆", 對"未來的不確定性", 永遠都是最大的投資風險.
大家更應該知道, 會去承擔高風險, 一定會要追求高利潤.
這樣下去, 整個社會會更越來越兩極化, 有錢的更有錢, 窮的更窮.

我說了這麼多回歸自由經濟, 或者乾脆回歸純共產主義的論調, 其實心裡怕怕的, 不知道會不會被抓去關. 但完全是出於對大陸的社會關懷, 提出的個人建議.
也許是該閉嘴了, 免得被政府找麻煩.. 呵呵


五柳先生
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（续上）再補充一下:

目前, 全球都預估人民幣會持續升值, 而美金則會持續貶值.
美金為什麼貶值? 因為美金升息已經到了尾聲, 不太可能再升息.
人民幣為什麼會升值? 因為大陸的外銷力量太強大了, 國際壓力逼迫人民幣升值, 降低外銷的力量.
因此, 歐美的資金已經大量資金的流到亞洲, 尤其是中國.
(反正不能把資產放在美金部位, 否則只有貶值的結果)

因此, 預期大陸的 房市, 股市, 匯市, 都會有很大的升幅空間.
不只中國大陸, 包括台灣地區, 香港地區, 日本, 韓國, 印度, 甚至澳洲和新西蘭, 都是同樣的狀況,
這是來自全球的力量, 不是一個"國內調控"就輕易阻檔的驅勢.

其實身為中國人, 應該很自豪自己的財富在"國際上"越來越值錢才對.


ps. 再提供各位看官一個信息: 新西蘭幣是目前全球利率最高的幣種, 目前定存利率最高可以達到年息7%. 再加上美元大量的換匯, 以及新西蘭的經濟發展穩定且快速, 我預估新西蘭幣不至於會貶值. 因此如果各位閒錢太多了, 也可以考慮去存新西蘭幣的定存. (我在深圳的"永亨銀行"看到有提供新西蘭幣7%定存的服務)

五柳先生 2006/05/04
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（续上）這段時間因為自己想在深圳買房子, 所以也特別關注房市的狀況.

看到大家對房價高漲的態度, 從民間到政府都擺出"憤怒"的態勢, 一副見不得別人好的樣子, 讓我覺得很驚訝.
感覺大家從改革開放到今天, 面對從共產主義慢慢接近"資本主義"的新時代, 很多人的心態似乎還沒有準備好.

在台灣, 有錢人住豪宅很正常, 例如台北市有個叫"帝寶"的樓盤, 買一套就要約台幣1~4億.(人民幣2500萬~1億)
但也沒有聽到有人去罵這些"有錢人"吧.
我們這些"普通人", 就任份地住一般的房子. 帝寶要開盤賣的時後, 我們這些"普通人"不會不自量力跑去看這個樓盤.
如果買不起台北市區的房子, 就到台北縣去買(類似深圳的關內與關外).
如果連台北縣都買不起, 就用租的.
如果連租都租不起, 在台北混不下去, 就回老家去過日子.
如果硬逼自己在台北市區買房子, 然後一輩子當"房奴", 也是很多人的選擇.
如果也想當有錢人住豪宅, 自己就要開始更努力打拼, 闖出一番大事業.
這是每個人的自由選擇.

一個正常的社會本來就是這樣, 大家是立足點平等的.
在金字塔的頂端是少數的有錢人, 平民百姓當然是多數人.
有錢人也許比我們努力, 也許比我們聰明, 也許比我們敢冒險, 也許祖先積了比較多的德.

當我們在快樂地過五一假期, 四處遊玩的時後, 也許該想想, 那些有錢人可能還在努力的工作或正在充實自己的能力.
我想, 政府該給人民的, 只要一個"立足點平等"的環境就夠了. 剩下的, 就是每個人民自己的選擇. 一分努力, 就有一分收穫. 想過什麼日子, 就要相對的付出.
如果用公權力, 強迫要大家變成"齊頭式"的平等, 那學生何必努力用功? 入了社會又何必努力打拼?

同樣的生活態度, 我相信在香港, 在美國, 也都是一樣.


我平日就有在研究各種"理財"知識,
股票, 期貨, 基金, 利率, 房地產, 一直都是國際常用的"投資理財"工具.
隨著風險高低, 獲利也各有高低. 穫利程度要依靠對各種經濟數據的分析與預測.
大家一定要理解"複利"的力量!!
例如五一期間, 少出去玩一次, 省個1000元, 只要把它拿去投資,
a. 假如每年可以固定有20%的回報率, 第二年變1200元, 第三年變1440元, ....  35年以後(退休的時後), 當時的1000元就已經變成了59萬元. ( 1000*(1.2^35次方) = 59萬)
b. 如果一年回報率達100%, 也就是2倍的話, 第二年變2000元, 第三年變4000元, ... 第35年的時後, 就是 343兆元了 ( 1000*(2^35次方) = 343兆)

是不是很誇張呢?!
上面的計算, 還只是投資1000元而以. 事實上, 我們可以每個月存一點錢下來不斷地做投資.
想一年獲利20%很容易, 投資基金就很容易達成.
想一年獲利100%比較不容易, 也許要投資股市, 要努力做很多市場分析的功課.

我再簡單問大家一個問題, 請問現在房貸的利率升息了, 你會不會選擇提前還款?
如果你回答yes, 我只能說, 你的財富恐怕永遠不會增加了.
就算貸款利率是年息6%,
以現在新西蘭幣的定存, 就可以達到7%.
假如"匯率"不變的話, 我們就有1%的利差, 因此不要說還錢給銀行了. 相反的, 能跟銀行借多少就拼命借, 借來放新西蘭的定存, 就可以白白讓你賺1%.
更何況, 我預測新西蘭幣今年還會小幅升值.

我不是鼓勵大家去放定存, 而是要提醒大家, 只要平常做一點功課, 你就可以讓你手上資金的投資回報率, 輕鬆地打敗房貸利率6%.  因此, 為什麼要急著還呢?
那些有錢的打老闆, 就是想通這個道理, 所以很善於向銀行借錢來投資, 用錢來賺錢. 只要投資的回報率高於貸款的利率, 就是划算的.

回頭看看房子要買還是不買的問題, 其實現在房價既然高漲, 租金卻沒有上調, 每個人就應該要算一算, 也許用租的反而划算(房貸利率6%, 租金卻可能只有5%).
然後把首付款省下來, 好好做投資. 或許反而也是一個更聰明的選擇.


我說這麼多, 只是想要提醒大家, 其實不必去仇視那些"有錢人", 事實上, 每個人都可以當"有錢人".
就看你自己是不是願意放棄眼前的享受, 把錢存下來, 並且有沒有努力學習"理財", 花時間精力去學習, 研究, 以及計算如何投資.
這是每個人的選擇.
如果只是貪圖眼前的享受, 又不願意好好學習理財與投資, 那仍然是自己的心干情願的選擇. 豈能怪別人賺得比我們多呢?

五柳先生
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[转] 从房地产最新数据看深圳房价快速增涨的原因兼论深圳未来（近期）房市趋势


一. 一季度最新数据表明深圳新商品住宅供应紧张加剧，造成价格大幅度快速增涨

   今年一季度，深圳商品房销售面积出现较大幅度下降，销售面积为208.50万平方米，同
比减少11.7％，其中商品住宅销售面积179万平方米，同比下降12.63％。那么，是不是真的
象深圳国土房产局《2006年第一季度深圳市土地市场动态监测分析报告》中所说的住宅有效
需求已呈现明显下降趋势呢？

    让我们来看看另外三组数字。在今年第一季度商品住宅销售面积比去年下降12.63%的同
时，商品房批准预售面积出现大幅减少，本季度我市商品房批准预售面积累计为109.77万平
方米，同比下降15.84％，其中住宅批准预售面积93.64万平方米，同比下降15.81％，从今
年一季度的数据来看，住宅批准预售面积与实际销售面积的比例为1∶1.9，在短期内造成了
深圳新商品住宅供应紧张加剧；同时，截至2006年3月底，我市住宅空置面积为73.14万平方
米，与去年同期相比下降了19.48％，在近期商品房市场需求持续旺盛的形势下，空置商品
房的消化速度进一步加快；另外，今年一季度，二手住宅交易面积总量为158.8万平方米，
同比增长26.47％，在深圳二手房交易与新房交易面积的比例由04年的0.59∶1上升为2005
年0.66∶1后，今年一季度，这一比例增至0.88∶1，二手房交易面积与新房交易面积逐渐接
近。这三组数据都在一定程度上说明了新商品住宅供应紧张造成深圳新商品住宅价格大幅度
上升，并且市场对一手商品住宅的过剩需求不得不转往二手住宅市场，使得二手住宅销售大
增。因此，在第一季度，新商品住宅不是有效需求下降了，而是供应脱节造成了较为严重的
供不应求，从而使得第一季度房价在05年房价突飞猛进之余，继续飞涨，上升到8126.14元
／平方米，同比涨幅竟然达到了25.63% ！而且这个升幅还只是加权平均升幅，如果细分到
关内外，同比升幅就更加大了，关内均价10313.89元， 同比上升35.46%，关外均价6170.29
元，同比上升27.54%。如果这种上升幅度持续全年的话，结果不但是普通老百姓不能接受
的，也是政府不能承受也不敢承担的。

二.    第二季度深圳房价增幅将有所减缓

2005年，深圳商品住宅销售面积901.13万平方米（一手商品住宅，以下同），仍然保持近年
来稳步增长的态势，从2003年的811.9万平方米，增长到2004年的849.21901.13万平方米，
再到05年的901.13万平方米。与此相反的是，2005年住宅批准预售面积711.58万平方米，同
比下降11％，同时2005年住宅空置面积同比下降49.58%， 由03年的161.02万平方米下降到
04年的138.5万平方米， 再下降到05年的69.65万平方米，这是深圳连续三年住宅空置面积
大幅度下降。

由以上数据可得出深圳近年来每年一手商品住宅的市场需求量大致在800-900万平米左右，
平均每季度需求大约在200-225万平米左右，06年第一季度的一手商品住宅供应紧张（住宅
批准预售面积只有93.64万平方米，销售面积179万平方米，同比分别下降15.81％和
12.63％）造成的众多开盘即收盘的哄抢现象也一定程度上证实了这一点。
那么，第二季度深圳商品住宅市场是否仍然会象第一季度那样房价保持急剧飚升的态势呢？
让我们来看看两组最新数据。

首先，深圳楼市终于在第二季度开始的4月份，迎来了供应的高峰。据深圳市国土资源和房
产管理局的官方网站公示，仅4月份，深圳市一共批准预售的商品住宅面积就高达944360.15
平方米，总套数为7540套，与去年持平，高于04年4月的住宅批售面积782722.05平方米，超
过了今年一季度商品住宅批售面积（93.64万平方米）的总和，其中，关外两区的住宅批准
预售面积所占比重为72.82%，批准预售套数所占比重近8成。虽然这个放量数字相对于楼市
的火热仍然偏于保守，但总算有所进步。

其次，我们来看一看建设部的一则最新消息，前天（2006年5月14日）新华网发布了建设部
发言人的权威消息，据这位发言人介绍，截至4月底，40个重点城市可售商品住房面积总量
达到12000万平方米、100万套，而且不同套型面积段可售住房都有供应，其中北京1830.5万
平方米、12.7万套，成都276.6万平方米、2.9万套，深圳235.4万平方米、2.2万套，大连
229.2万平方米、2.1万套。深圳可售商品住房面积总量235.4万平方米是个什么概念呢？就
是大约相当于深圳一个季度的新商品住宅的销售总量（去年也就是2005年第二季度新商品住
宅销售总量为223.05平米），供应很充足说不上，但情况肯定要比第一季度的形势要强不
少，不至于一点家底都没有。

因此，本人认为，在第二季度，深圳新商品住宅供应紧张相对于第一季度将得到一定程度的
缓解，特别是关外，商品住宅供应总量无论相较去年同期还是第一季度，都有较大幅度的增
长，估计新商品住宅售价将难以维持一季度的高速涨幅。

三. 二手住宅市场取代一手市场成为特区内主要商品住宅供应市场，并将逐渐成为特区内住
宅价格的风向标

2005年全年二手商品住宅交易面积为595.67万平方米，比04年年同期增长25.53％，与新房
交易面积的比例为0.66︰1,相对于04年的0.59︰1，二者交易面积也逐渐接近，而到了2006
年的第一季度，，二手住宅交易面积为158.8万平方米，同比增长26.47％，二手房交易与新
房交易面积的比例在05的基础上继续增至0.88∶1，其中关内成交约占全市总量的7成，关外
约占3成。与此相对应的是深圳连续三年关内不批新的住宅用地之余，又宣布2006年全市计
划新增供应商品住宅用地104.1万平方米，虽然同比05年增幅达30％，但全部新批土地都在
关外，至此深圳特区内连续四年没有新批准住宅用地。

二手成交的迅速放大，主要推力是关内新房供应量减少，价格上升迅猛，以及新房可选择性
越来越小，想在关内置业的人群不得不将目光转向二手市场寻找合适的物业。 一季度关内
二手住宅商品成交面积约为110万平方米，已经超过了关内 一手商品住宅84万平方米的成交
面积，二手住宅市场已经正式取代新商品住宅市场成为了特区内商品住宅交易的主角。 随
着前些年批出的有限住宅土地陆续的开发和发售，特区内的土地资源除城中村改造以及部分
工业用地的改变用途等外，基本没有新的可供开发的住宅用地，特区内新商品住宅的可销售
面积将越来越少，二手住宅市场在特区内住宅市场的比重将越来越大，接替新商品住宅成为
特区内住宅房价的风向标。

四. 首次置业者购买关外和二手住宅将成为主流趋势

去年深圳共销售新商品住宅100024套，平均每套新商品住宅的价格为634253元（平均套建筑
面积90平米），平均单价7040元/平米，今年第一季度这两个数字又上升到715551
元/套和8126元/平米，这对于准备进行首次置业的广大无房准业主来说，是较为吃力的。

家庭年收入没有达到10-12万元甚至以上的或者家庭储蓄没有达到足以一次性付完房款的普
通家庭很多是无法负担这个房价的。因此，许多有着急切购房需要的准备进行首次置业的家
庭开始将目光转向了价格较为便宜的关外和二手房市场。第一季度深圳二手住宅交易量接近
新商品住宅交易总量，以及特区内二手住宅交易总量超越新商品住宅交易量也从侧面证实了
这一点。

今年第一季度，关外新住宅商品均价为6170元/平米，按照平均每套住宅建筑90平米计算，
平均每套住宅价格为555，300元，对于年收入为8-10万的家庭，购买尚不至于吃力。由于众
所周知的原因，国土房产局的二手房交易统计价格很难反映二手住宅市场的真实成交价格，
我这里只能采用中原地产关于深圳二手房市场住宅价格作为参考。2006年第一季度，根据根
据深圳中原全市100余间分铺的成交统计，宝安区二手住宅均价为4897元/平米，龙岗区二手
住宅均价为4582元/平米， 按照平均每套住宅建筑90平米计算，平均每套住宅价格分别为
440，730元（宝安区）和412380元（龙岗区），较适合年收入6-7万的家庭自住购买需要。
至于家庭月收入在5000元以下的还未在深圳拥有自己的物业的低收入家庭，在目前的房价下
大部分确实不太适合购买新房或较新的二手住宅；但一些房龄较老，面积偏小，位置不在热
门区域的十几二十几万的老房子，如果确实有着迫切的自住购买需求，经济能力又可以负担
的起的话，也可以考虑购买，而且由于历史原因，这些房子在深圳也不是少数（例如布吉的
德新花园，龙珠花园，八卦岭的小户住宅旭飞花园等等可以满足一部分低收入者的自住购房
需求。

大部分首次置业者（其中有相当一部分家庭年收入是低于8万的）把置业目光转向关外其实
与自己的喜好无关，如果经济能力允许的话，其中的很多家庭仍然是想置业关内的，置业关
外是因为关内无论一手还是二手住宅的均价都已经不是大部分首次置业者所能负担的了，完
全是购买力使然，并不是目前的关外交通配套和治安管理等有了什么较大的改善，当然数年
后不排除政府的重点改造使关外的交通和治安等配套问题有望得到大的改善。

五. 部分片区楼市泡沫开始出现, 是否出现大范围的泡沫和崩盘危险取决于大众跟风投机行
为的多少

说了这么多，终于到了考较真功夫的部分了。在谈到楼市是否存在泡沫之前，要先说一说商
品住宅价格的决定因素。按照主流经济学（不是中国的主流经济学家）的观点，市场价格首
先是由供求关系决定的，其次是购买力也就是消费能力，最后才是成本。

从前面的相关数据可以看出，在最近三年深圳新商品住宅销售面积连续三年稳定增长的同
时，2005年住宅批准预售面积却同比下降11％，只有711.58万平方米，并且在今年第一季度
延续了这个态势。这个结果直接导致了05年至今住宅房价的飞速上涨。

2005年，深圳新商品住宅平均单套价格为634253.13元，而同时根据深圳市统计局600户城市
住户（含非户籍家庭）抽样调查，2005年深圳居民人均可支配收入为21494.40元，如果按照
每户家庭人口数为3计算，深圳家庭（含非户籍家庭）平均可支配年收入为64483.2元，新商
品住宅平均价格与家庭年可支配收入的比例为9.84：1，为国际标准4-6：1的的大约2倍。
很多人对国际标准不以为然，确实也是，本来这只是某些学者的观点，是不是国际标准还确
实有待商议。那我就拿国际上城市地位与深圳相近，外来人口较多，并且持续有新移民涌入
的城市的情况与深圳做对比，这就是加拿大的第二大城市，也是很多亚洲移民的首选移民城
市温哥华。2003年溫哥華的平均家庭税前年收入為46,500加元，考虑到加拿大的平均税率是
28%，那么溫哥華的平均家庭可支配收入则为36，270加元，而2003年温哥华单套商品住宅的
平均價格為285,400加元，新商品住宅平均价格与家庭年可支配收入的比例为7.87：1。由此
可见，深圳的房价收入比即便是与相似的国际性大城市房价收入比也是偏高的，但还不至于
偏离到完全离谱的状况。这也是广大购房者（包括自住购买者和投资购买者）一边高喊房价
太贵，一边仍然有一定能力购买新商品房的原因。

   至于商品住宅的成本在如今的卖方市场确实不是房价定价的主要因素，在供不应求和消
费能力还远称不上枯竭的现在，深圳住宅的建安绿化和税费杂费等总成本普遍不到售价的
70%，如果再加上发展商自有资金率偏低的因素，房地产开发存在暴利或者是高利润也就不
足为奇了。

因此，判断市场是否存在泡沫并不是简单的靠看住宅售价的高低，而是要看购房需求的真实
性，供不应求的需求是否是真实的。如果购买的住宅是用于自住或度假休闲，只要负担的
起，那么价格再贵，也不是泡沫，而是真实的需求；如果按揭购买的住宅是用于投资出租，
并且确实租的出去，租金年回报率高于贷款利率，或者一次性付款买房出租，那么这样的需
求也不是泡沫；因为预期可获得将来的快速增值而非自住或出租性质的购买住宅用于转卖获
利，房屋处于空置状态并且资金主要来自于按揭贷款的投机购房，则属于标准的泡沫（一次
性付款购买用于转卖获利的空置住宅不在此列），因为这种需求并不是建立在切实的投资回
报而是建立在预期获利的基础上，并且很多投机者并不具备相应的资金实力足以长期还
贷， 一旦市场价格大幅度下跌，投机者无法套现获利，金融机构的坏帐风险会大大增加，
对社会经济造成危害。

从目前的情况来看，深圳投机购房比例相对较高也就是存在较多泡沫的区域主要集中在宝安
中心区的大部分楼盘，龙岗中心区新开盘的楼盘，红树湾区的部分楼盘以及其它区域如坂雪
岗和龙华的一些零星楼盘。之所以将较多相对豪宅价格还不是很贵的关外待发展区域（其中
一些地方也确实是深圳的重点规划区域如宝安中心区）的楼盘列入泡沫范围，是因为很多楼
盘三、四年内购买者入住的比例都不会很大，很多人不但是投机购买，而且事实上就算是想
变为出租也难在近三年内获得理想的出租回报，而且投机参与人很多也是普通大众，无论心
理和财力承受能力都比较差，抵抗风险的能力也相对较低，最容易受到打击。 楼市有一些
泡沫是正常的，而且只要经济平稳健康发展，这种现象就肯定会存在。并不是所有的泡沫一
定会破裂，而是泡沫占住宅总体市场的比例达到了危险的高比例时，就会成为火药桶，只要
有一个导火线就会突然引发爆炸，随之而来的就是银行等金融机构出现大面积的坏帐，影响
利润甚至出现重大亏损，占住宅购买者很大比例的投机人（只要比例高就基本上是全民投机
了）成为不良资产甚至是负资产的所有人（最惨的是不知道拿来干什么，租又租不起价，自
己住又住不了这么多房子，每月还得继续还高额贷款，否则银行就立马收回），本地的社会
消费购买能力会倒退很多年，严重的话甚至会引发经济危机！

目前尚未有关于投机购房的准确数字统计，深圳房地产研究所王锋博士的调研也只是笼统的
统计新商品住宅自住需求占了80-90%，如果这个数字（不是自住的购买者也有相当比例的投
资用于长期出租的， 剩下的才是真正的投机者，应该占新住宅总量不到10%的比例）离事实
情况不远的话，那么证明深圳的大众投机潮还没有出现，住宅市场处于较为正常而不是投机
气氛浓厚的状态。

六. 普通住宅首付最高可能调至三成，楼市调控深圳不可能出现与中央博弈的情况

调控是一把双刃剑 ，作为经济杠杆，调控可以起到促进经济健康发展的作用，也有可能正
好相反，把社会经济推向深渊。我们从中既可以看到97年香港八万七计划对香港楼市改造的
彻底失败，造成众多“负资产阶级”的诞生；也可以看到去年的国家八部委出台的主要针对
房地产住宅市场投机行为的调控措施对以上海为中心的长三角房地产过热调控取得了不错的
效果，上海、杭州、南京等地的楼市挤掉了不少投机泡沫，房价回归平稳，在没有对当地经
济造成重大危害的同时又给当地楼市成功的降了温。

同样道理，本次即将进入调控周期的深圳乃至全国楼市，将本着重点打击住宅投机，保证供
求有序， 鼓励自住购买行为和稳定金融秩序的前提进行，中央和重点调控城市会分别出台
全局性的和有地方针对性的金融（主要为中央人民银行）和行政（由中央相关部委和地方政
府部门颁布）调控措施，开始新一轮的主要针对住宅市场的地产调控。

对于准备于近期置业的人士和地产开发商最关心的首付问题，本人认为，本次即将进行的调
控目的是为了抑制投机而不是限制需求，央行过大幅度的调高首付比例例如由首付二成提高
至四-五成将极大的提高置业门槛，抑制相当一部分比例本来有能力贷款购房的大众的正常
购房需求。如果出现这样的情况，全国各地市场供求关系将出现急剧转变，许多地区总体供
不应求的情况将变为短期内严重供多于求，楼市在短期内难以为继，部分地区楼市崩盘的结
果将难以避免，与之相对应的是各地金融机构坏帐烂帐大幅度增加，部分地区的经济产生重
大震荡，这肯定不是中央和金融主管部门人民银行想看到的结果。因此，央行应该会采取较
为稳健的金融调控手法，例如不排除继续提高贷款利息，并在短期内将普通住宅购房首付由
二成最高提高到三成，以起到不过分抑制有能力贷款购房的大众的正常购房需求，减轻坏帐
的压力的同时又不至于楼市崩盘造成地产商的开发贷款和大众的房贷成为新的大面积的坏帐
烂帐产生来源。本人认为，如果能解决技术上的问题，其实大幅度提高对个人购买第二套及
以上住宅的首付比例才是打击住宅投机的金融调控杀手锏，楼市的泡沫主要集中在这些投机
行为上，并且个人房贷坏帐风险也主要来自于此，如果能完全解决个人购房信息各银行之间
资源互享的问题并由各地区人民银行严格监督商业银行的实际执行情况的话，那么还是具有
可操作性的，否则个人购买第二套以上住宅提高首付比例或者提高贷款利息只能是一句空
话。

前一阵子众多的专家学者（是否真专家就不敢说了）有着地方政府存在以房地产作为支柱产
业增加地方GDP总量和财政收入的说法，例如上海就把发展房地产作为支柱产业之一列入上
海的十.五（2000-2005年）发展计划，并认为地方政府会因为地方和自身的利益与中央进行
博弈，增加地产调控的阻力。

那么，深圳的实际情况又是怎样的呢？让我们来看一看以下几组数据。

2004年6月份以来国家针对投资需求的快速扩张和与此密切联系的物价上涨过快进行了新一
轮的宏观调控，全国房地产开发投资开始明显回落。2005年以来国家继续对投资尤其是房地
产领域加大了调控力度，推出了“房贷新政策”、“土地新政策”等一系列调控措施，全国
房地产开发投资继续下调。就深圳而言，受土地资源供应紧缺影响，特区内商品住宅土地供
应连续三年为零。在这样的环境下，2005年深圳房地产开发投资在低速徘徊，全市累计完成
房地产开发投资419.59亿元,同比下降3.37%。2006年3月22日在深圳市第四届人民代表大会
第二次会议上深圳市发展和改革局局长陈彪作关于深圳市2005年国民经济和社会发展计划执
行情况与2006年计划（草案）的报告中预计2006年房地产开发投资419亿元，与05年持平，
国土房产局2006年第一季度的数据也证实了这个预计：截至2006年3月底，深圳商品房施工
面积2400.28万平方米，比去年同期上升1.26％，其中住宅施工面积1654.87万平方米，比去
年同期下降2.23％。

因此，可以肯定的是深圳近年来不存在靠大力发展房地产产业来增加GDP总量的决策行为。
同样，因为出让土地的减少，也不存在靠故意多批地来增加财政收入的情况。作为存在着有
紧迫调控需要的地区，深圳是不可能也没有必要在房地产调控上存在着与中央博弈的地方利
益的。深圳政府会在即将到来的地产调控中与中央保持高度的一致。

但是,广大普通准置业者不应该指望调控能把房价大幅度拉下来,房价最终还是会主要取决于
供求和购买力。调控结果如果是灾难性的话，原因无外乎两个可能。第一种会是供应量大致
不变的情况下，需求大幅度减少，房价降低了，而原来勉强买得起房的准置业者却更加买不
起房了；出现这种情况是因为付款方式的改变（例如首付变成5成）从而导致很多原来房价
偏高但仍然有分期支付购买能力的准买家由于购房付款门槛提高，明明就是总价跌了，却更
买不起房了，楼市后继乏力，不得不崩盘，92年的台湾就是这种情况（政府连续三次调控房
地产失败后，将首付突然大幅度提高，楼市即刻应声而跌，出现崩盘） 。另一种就是市场
供应突然集中猛增，并且持续较长的时间，而同时大众的购买力却没有实质性的变化，甚至
还有下降，受供远大于求的影响，并且购买力下跌的双重影响，楼价不得不大幅下调，楼市
崩盘，随之出现重大社会经济问题，引发经济危机（98年的香港受亚洲金融危机的影响经济
本就已经开始滑坡，市民购买力大幅下降，此时香港政府却突然大幅度提高住宅供应量，推
出“八万七计划”，美其名曰“居者有其屋”，即每年在原计划供应的基础上，再每年另推
出八万七千套住宅供应，结果香港楼市崩盘，并被打入万丈深渊，同时经济危机爆发，该计
划推出不到两年马上叫停，决策者被广大香港市民问候先人至今）。

因此，广大准置业者不要对调控抱过分乐观的希望，调控的最好结果无非就是稳定房价（稳
中有升当然最好，否则的话稳中略降也是可以接受的选择），而不是突然大幅度降低或者急
剧上升，准备自住的应该在力所能及的范围内购买在自己承受能力之内的住宅，而不是幻想
房价在没有任何代价的基础上突然大跌，使自己能轻而易举的住上自己的房子；投资者必须
考虑到目前进入加息周期后的物业出租回报率是否仍然理想；至于投机者，预期的收益并不
是真实的收益，作为风险最大的一群人，现金流是关键，个人破产和企业破产都是因为资金
链断裂而不是因为纸上富贵减少而破产的，并且很多没有这种经历的人是很难真正体会到其
中滋味的。



本文资料数据来源和参考文献

主要资料数据来源

1．深圳国土房产管理局

2．深圳统计局

3．深圳发展和改革局

4．深圳社会科学院

5．深圳房地产研究所

6．世联地产（中国）顾问有限公司世联研发中心

7．深圳中原物业顾问有限公司

8．新浪财经

9．《2005深圳统计年鉴》

10千龙网－中国日报网站

11．温哥华太阳报

12．雅虎财经

13．中国房地产报  

14．经济参考报   144kj;ljkjpoddd14www.XINHUANET.com　　 2005-09-16 13:44:42　　
来源：经济参考报经济参考报经济参考报



主要参考文献

1. 董晓远，王毅，麦琦玲，《深圳蓝皮书 2006年：中国深圳发展报告》

2. 王锋，〈〈2005年深圳房地产市场发展与2006年展望〉〉，深圳市房地产研究中心

3. 陈彪，〈〈关于深圳市2005年国民经济和社会发展计划执行情况与2006年计划草案的报
告〉〉，深圳市发展和改革局

4. 世联研发中心，〈〈2005年深圳楼市住宅供需报告〉〉
5. 杨帆，李宏谨，李勇，〈泡沫经济理论与中国房地产市场〉，2005年06月25日  新浪财
经

6. 国土资源和房产管理局，《2006年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告》

7. 陈莉，〈美国房市冬天近房贷证券扛风险〉，2005年11月19日，雅虎财经

8. 郎咸平，〈房产泡沫带来经济危机〉，2005年12月15日的演讲

9. Messmacher,M(2004): “Financial Crisis”, Lecture Notes on Joint China-IMF
Tranining Program, in Dalian, China, July.

10. Mas-Colell, A, Whinston, M and J. Green(1995): Microeconomic Theory, Oxford
University Press.

11. Frank.K.Reilly, Edger A.Norton. Investment. 5th ed., 1999 by Harcourt,Inc.,
a division of Thomason Learning.

“看看房吧。”老婆倒是很体贴理解我。看房？说的轻松，谁都知道现在的房价，而且我们这个怪毛病，一般的房还看不上。“好房型”到我们这里都变味了，见到兽楼小姐第一句话就是，有平面图吗？好在我还看的懂，而且现在的房子这么贵的，一直对房价心存幻想，直到最近形势逐渐明朗（自认为）以后，又从新点燃了看房的意愿。