面是一个两年前模拟的中内环间、较成熟区域、小盘开发盈利性分析。
一、建设规模：
拟建4幢地下1层地上12层小高层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米
地块总面积：21000平方米
总建筑面积：57260平方米
其中：住宅商品房建筑面积：49800平方米，
规划容积率：2.5（不包括地下停车库面积）
绿化率：35%
总户数： 480户
二、开发成本分析（项目开发所需建设成本具体估算过程）
A、土地费用
A1、土地出让金： 3675万元
A2、地块动拆迁费用 每平米动迁费用3000元*地块总面积21000平方米=6300万元
（动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等，一般的复杂程度，差不多合计为200万元/亩。）
小计： 9975万元（成本占比38%）
B、主体工程建设费
B1、住宅商品房 7171万元
B2、独立式地下停车库 1478万元（每平米成本3105*4760平米）
B3、公建配套设施 238万元
B4、变电所 925万元
B5、室外网球场 54万元
主体工程建设费合计： 9866万元（成本占比37%）
C、室外工程费：
包括土方、道路、围墙、大门、绿化、上下水管道、管沟、庭院路灯、电缆、建筑小品等，按主体工程建设费的12%估算：
9866*12%= 1184万元（成本占比4%）
D、工程间接费用
D1、 专业费用：按主体工程建设费的6%估算， 9866*6%=592万元
D2、 开发商筹建管理费：按主体工程建设费的2%估算，9866*2%=197万元
D3、 住宅配套费：按住宅建筑面积的320元/M2估算， 49800*320=1594元（参照《上海市人民政府关于同意调整住宅建设配套费征收标准的批复》 ）
D4、 市政建设配套费：按120元/M2标准估算， 120元/M2*52500M2=630万元
D5、 有关部门收取的各种手续费，按15元/M2标准估算：15元/M2*52500M2=79万元
小计： 3092万元（成本占比12%）
E、不可预见费（比如销售费用）
按（A）——（D）各项费用的5%估算： 1206万元（成本占比5%）
F、建设期贷款利息
假设开发商自有资金占建设资金的30%，25%建设资金来源于楼盘的滚动销售，45%建设资金来源于向银行贷款，银行贷款1—3年贷款利率为5.49%，贷款资金平均占用时间为1.5年，则建设贷款利息为： 小计： 951万元（成本占比4%）
A至F相加得出
项目总开发成本 26274 （万元）
三、盈亏平衡分析（销售税费取8%、独立式地下车位：10万元/个）：
销售税费取8%，项目盈亏平衡点为：销售收入=建设开发成本
盈亏平衡点住宅平均售价*49800*（1-8%）+100000*136*（1-8%）=262740000
所以：盈亏平衡点住宅平均售价=5462元/平方米
四、结论：
即如果楼盘建成后住宅商品房平均售价超过5462元/平方米，则开发项目盈利
如果楼盘建成后住宅商品房平均售价低于5462元/平方米，则开发项目出现亏损
五、分析
假设开发商最后定价：6180元每平方
那么其中：
土地及动迁价格：2076元/平米（其中动迁成本为1311元/平米）
建筑价格：2239
配套费用655
销售及其他费用271
银行利息218
利润721
